ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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続 困った入居者さん@2号物件

家賃を全然お支払いしない困った入居者さん。
さらに困ったことは、なかなか連絡が取れない。なんでも事情があり、プリペイドカードの携帯を使っているとか。

今時プリペイドカードを使う人はスパイぐらいしか思いつかないのだが、信用情報ボロボロで通常の契約ができないのだろう。
築古で家賃を安く貸し出すと、このレベルの属性を覚悟しないといけないということですね。

埒があかないので緊急連絡先の実家に連絡。比較的品の良い、ちゃんとした人が出た。話によると、学生時代に家を出てから、ほとんど家に帰ることもなく、今どこで何をしているのか、知らなかったそうで。便りのないのは良い便りと思っていたところ、このバッドニュース!

びっくりするのは当然なわけですが、なんとなしてもらわないといけません。ところが、成人した大人ですから、わたしは保証人でもないですし、当人同士で解決を、と、ずいぶん突き放したような言い方。まずは人としての防御反応が出たのか?とはいえ、真っ当なロジックです。

しかしながら、この入居者はおそらく家を出てからこのような処世術で生活してきて、まともな生活をしてないわけで、今後もおそらくこのような生活を繰り返すのだろうと。もう一度親の監督がいるんじゃないかと、そんな話をして第1ラウンド終了。お母さんも心の整理が必要でしょう。

そして第2ラウンド。お母様は保証人となって退去後必ず返済すると。ひとまず言質は取れた。

そして問題の入居者。猫を飼っているため、引っ越し先が決まらないとか。そして、日当1万そこそこの力仕事で、交通費、朝昼晩飯代など差っ引くと手元に残るのが6000円程度。しかも仕事が雨降るとできない職種。梅雨の時期は仕事が減る。かなり厳しい生活ではある。

しかし、彼の信用だと、引っ越し先の家を借りることはできるのだろうか?ドヤ街でも紹介しようかと思ったが、最近はバックパッカーなどの旅行者用ホステルになりつつあり、1ヶ月泊まるとウチより高い!

実家に帰って再起してもらうしかない。

困った入居者@二号物件

築古のお寺のような戸建て物件に、ジモティーを経由した入居者さん。自称アーティスト。DIYは得意。
この古い日本家屋を自分の作品にしたい、と意気込んでいたものの、収入が安定せず、ずーっと家賃のお支払いが無い状態。
そう、雨漏りが直ったら家賃発生なんですが、ずっと払えないんです。

彼の面倒見のいい友達が仕事を見つけ、働かせているものの、友達への借金も多いようで、家賃が後回しに。滞納分も分納するといったものの、その約束も果たされず。
向こうから、出て行くと言ってきた。

入居時に保証人なしで貸してしまったものなので難儀なことに。人としては悪い人ではなさそうだけど、アーティスト気質なのか、お金に無頓着?計画性のない?

出ていけば、滞納分がチャラになるわけではなく、払ってもらうわけですが、滞納分の支払い計画を合意し、親族に保証人になってもらい、という方向へ。

さらに、難儀なことは、DIY途中で力尽きているのですね。こっちで大工を呼んで修理すれば、修理費は請求ですが、無い袖は振れないわけで。。彼のアーティスト友達と直してくれれば、いいんだが。

2号物件の雨漏り修理

2号物件は雨漏りしているかもしれない、という状況で買いました。押入れの天井が濡れていることもある、という前オーナーの話。しばらく様子見てましたが、秋の大雨のあと見に行ったら確実に雨漏りしていて、ダンゴムシがどこからともなく集合。

DIY得意の入居者さんに押入れをぬいてもらったら、今まで隠れて見えなかった雨漏りの酷さが際立つ状況。
しとしと雨が降ってきて間もなく、ポタンポタンと雨漏りがくるとのこと。
これだけ明確な雨漏りなら、屋根に上がればわかるだろう、と思って、前の持ち主から引き継いだリフォーム会社に調査依頼しても、「上から見ても、漏れてるようには見えませんね」と。
こいつは、顧客の課題を解決する姿勢が見えないのでクビ!

さて、どうするか、ネットで調べまくり。ホームページに派手さはないが、工事実績写真を載せている職人ぽい方に連絡。

中からも漏れている場所を見てもらい、
屋根にもスルスルとあがり、見てもらいますが、やはり目に見える穴はよくわからない。
屋根の頂点で雨が入って、真ん中あたりで染み出している可能性もあると。

この場合は、この面のトタン屋根を剥がして、防水シートを貼り直して、新しいトタンを敷くのが良いとのこと。

雨漏りなおるまで、家賃無しにしてますので、
これ以上時間も待てません。工事をしてもらうことに。工事費用は35万円也。
1年以内に回収できるので、よしとしよう。

帰り際にこの方がポツリ。

投資家さんから、すごい古い家の屋根修理の注文が多い。よくこんな家に住むなあ、って思うんですよね。

皆がみんな十分なお金があるわけでないし、皆が新しいものを求めるわけではない。

マーケットを複数の目で観れるかが大切。

2号物件の雨漏り事情

実は2号物件も雨漏りしておりまして、1号2号ダブルパンチ状態。

2号物件は夏に購入しました昭和25年築の古民家風。購入時に押入れ天井あたりが雨漏りしているかも、と免責事項にはなっていました。

雨の後に掃除に行って調べてみたら、

雨漏りしてます!

この秋は雨が多かったので、粛々と雨漏りが続きまして、ダンゴムシも集まってくる事態!

ぬおーーーー、気持ち悪い。。。

前のオーナーがお世話になっていたリフォーム会社に診てもらいましたが、原因がわからなく、
困ったちゃん。

しかし、ジモティに掲載は続けていましたら、諸事情によりすぐに入居したい方がいらっしゃいまして、
雨漏りあり、原因特定協力、11末まで無料、で借りていただきました。

しかも、内装屋兼芸術家のかたで、押入れ外すとか、余裕でやっちゃう。
今回、DIY可にしていますし、この家を作品にしたい、と言っていただいておりますので、
こりゃついでとばかりに、押入れバラして、どの辺りから水がきているか、
見つけてもらえる大サービスもいただきました。

先ほどのリフォーム会社は、中からの調査で押入れ天井外すのも有料でしたので大助かり!

なんとか安くうまいこと修理できるように知恵を絞らないとですね。

一号物件の雨漏り!アンテナ損傷!その原因と対策、お値段は!?保険は?

9月末の台風、10月頭に立て続けに上陸した台風のせいで一号物件が被害!

まず、9月末の台風の横殴りの雨で、雨漏り発生!
1F和室、ちょうど上がベランダです。
天井に水がある程度たまって、耐えきれなくなった天井から、ダバーッと水が落ちてきたとのこと。

この物件、購入時に雨漏りのシミがあったんですね。でも、半年間のセルフリフォーム期間中、
観察していたのですが、雨漏りしなかったんです。きっと、雨漏りは止まっているのだろう、
と思ったのですが、 ある条件になると雨漏りする、という難しいタイプだったようです。

そして、10月頭の台風の暴風でアンテナが壊れたらしくテレビが映らなくなったと。
調べてもらったら、アンテナの向きが明後日の方向向いてしまった模様。

房総半島の風の強いエリアはなかなか大変ですわ。

アンテナの件は明らかに台風のせいなので、火災保険で対応可能です。
見積もりと現場の写真、ビフォーアフターを送ればよいとのこと。
ちなみにその修理代金は36000円程。

雨漏りですが、火災保険適用の条件が中々難しい。
台風によって、家の何かが損傷した結果、雨漏りしたのであれば保険適用。
例えば、ベランダに置いてあった植木が台風で倒れて、雨樋や排水溝がつまり、雨が流れなくなって、雨漏りにつながった、なら出るとのこと。

今回のケースは。。。どうなのでしょうか?
まず雨漏りに絶対的な自信のある業者さんを見つけ、チェックしてもらいました。

今回お願いしたのは、OOO防水、という防水一筋の会社さん。
散水による雨漏り原因特定をして、防水対処をしてくれる!

原因を特定して対処したいので、散水調査をしてもらおうと思いましたが、5万円の有料。
業者さんのご提案で、まずは目視確認、見れば原因が分かる場合があるので、5万円は
対処費用にまわす人が多いですよ、とのこと。
なかなか良心的な会社さんです。

というわけで、現場調査をしてもらったところ、ベランダが後から設置されるタイプで、
壁とのベランダの継ぎ目、一階屋根のトタンとの取り回しあたりが、怪しいとのこと。
なんせ潮風にあたって、25年以上たつ家ですから。。。

ご提案の対処ですが、コーキングによる暫定措置は9万円程度。ただし、紫外線にあたって、もろくなるので、3、4年ぐらい経つと、やり直しになる。

しっかり措置は、25万円程度。コーキングした上、紫外線で脆くならないよう塗膜防水を施す。こちらだと、 10年ぐらい持つ。

4年ごとに対処したほうが、安くないかな?笑

これでも雨漏りしたら、雨戸の戸袋からの水の侵入だそうで。。。