ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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人生を変える戸建不動産投資の始め方② 仕入れ編

「人生を変える戸建不動産投資の始め方①」では、戸建不動産投資はどういうものか、概要をざっとご説明しました。今回は、まず仕入れの部分を考えてみましょう。

戸建不動産投資を始めるには、一軒家の空き家を手にいれる必要があります。その時考えることが必要なのは価格とエリア。

価格は激安であれば、激安であるほうがよい。原価になりますから。
一般的によくやる手法は、非常に古い家で、家の価値が0になった物件を土地値で買う手法。
土地を買うだけで家が付いてくるというお得感!
しかし、土地の値段は場所によって違います。東京都、神奈川県の人気エリアはやっぱり高い!
人気エリアから外れれば、数百万円。激安!
とはいえど、それでも数百万円はかかるのです。

しかし、不動産価格は不思議なことに、論理的になっていないことがあります。相続で引き継いだものの、ボロ屋の粗大ごみ付きの家に困ってしまって、速攻で手放したい人も中にはいるのです。
株で言ったら、狼狽売りですね。

さらに、代々引き継いでいるから、売ることはできないが、毎年固定資産税は払わされるし、空き家は痛むし困った、という人もいます。そういう場合は、格安で借りてしまえばいいのです。

こういう境遇の人を見つけて、交渉すれば仕入原価を下げることができます。

さて、次はエリア。乱暴な話、人が住んでいれば、入居者は出ます。ただし、安ければ。

私が持っている物件も人口4万人の市、人口1万人の町(30分車で走れば人口9万人の市)、人口40万人の市だが、山がちで人口減が問題の地域、ですが、人は入っています。
これから、日本は人口減ではありますが、なんらか特色を持たせれば、入ってもらうことができます。

私がやっている方法は、犬猫OK、DIY改装もOK!

犬、猫をOKにしている戸建賃貸物件は少ないので、競合が減ります。一度入居しても、競合が少ないですから、退去することもすくないでしょう。
さらに、DIY改装で暮らしやすいように改造してよいですよ、としています。そうすれば、家にも愛着が出てきて、長く住んでいただけるでしょう。

ただ、地方都市に行くと、車社会です。駅から何分とか、意味ありません。駐車場に何台車がおけるかが、鍵です。仕入れの際は、車が置けること、もしくは近くに駐車場がある物件を見つけましょう。



人生を変える戸建不動産投資の始め方①

戸建不動産投資とは、中古の一軒家を購入し、賃貸として人に貸し家賃を得る不動産投資手法です。通常、賃貸物件というと、アパートやマンションを想像するかと思いますが、戸建も賃貸は可能なのです。そして、できれば戸建に住みたい、という希望者も多いのです。

例えば、小さなお子様がいて、アパート、マンションの隣近所から苦情を言われている人。小さなお庭でもいいので、家庭菜園をしたい人などなど。

しかも戸建は古くても大丈夫。今はDIYブーム!DIY可能物件にして、住みやすいように入居者自ら改造してもらえば、オーナーが自腹でリフォームする手間も減り、戸建物件はバリューアップ。住むのに必要な最低限の掃除、雨漏りの修理、水道、ガスなどの整備をしておけばよいのです。

不動産賃貸募集サイトで、賃貸物件を探したことはあると思いますが、その際、戸建物件と、マンション、アパート物件の数の差を気にしたことはありますか?圧倒的に戸建物件は少ないのです。最近の不動産賃貸募集サイトはテラスハウスも戸建物件にしています。ですから、純粋な戸建物件の数はもっと減ります。これを読んでいるかたも、同じ値段払うなら戸建賃貸に住みたい、という人がいるのでは?

戸建不動産投資の流れは、

  1. 仕入れ「戸建を入手する」
  2. 下処理する「大掃除、消臭、綺麗にする」
  3. 料理する「リフォームする、部屋を味付け」
  4. 貸す「入居して住んでもらう」

簡単ですね?

戸建不動産投資を始めるには、仕入れである、戸建、一軒家を買う必要があります。もちろん安いほうがよいです。そうなると、自ずと中古物件となります。中古の一軒家を買うときは格安物件であればあるほど良く、激安物件であればあるほど良いのです。その訳は利回りが高くなるためです。

非常に単純な話、月5万円の家賃でしたら、年間60万円。

もし、一軒家の中古を300万円で購入したら、年間利回りは20%。

もし、戸建の中古を600万円で購入したら、年間利回りは10%。

もし、1200万円で購入したら年間利回りは5%です。

どれを取っても銀行の預金利回りよりも断然よいですが、年間利回り20%だとしたら、5年間で300万円儲かります。一軒家の中古の価値が300万円のままであれば2年間で資産が600万円となるわけです。もし、この物件を300万円で売れば、現金が600万円となるわけです。(実際は税金や修理費といった出費はありますけども)

戸建不動産投資は非常に面白い特徴があります。例えば、東京近郊、川崎あたりで一軒家を買うとなると、土地値が非常に高いので、利回りは低くなりがちですが、地方に行くと戸建は投げ売り状態。5割引、タダでもいいから、もらってくれ、という話も聞きます。

もちろん、安いには理由があります。何年も住んでいないので埃と虫だらけ。古い。廃墟状態。このようなボロ物件、廃墟物件はご近所さんにとっても厄介なもの。雑草は伸び放題、動物も住んでいる。でも、このような一軒家、戸建を購入して、再生すれば、住みたいという人は現れます。

さらに凄い技で、仕入れで物件を買わない、というやり方もあります。使っていない戸建や一軒家を借りて、許可を得て、又貸しをするのです。これは転貸という方法で、オーナーの許可を得れば大丈夫なのです。だいたい空き家にするほど家を余らしている資産家もいるのです。ほっといたら、廃墟になって、近所迷惑なだけ。ならば、積極的に借りて綺麗にしてあげましょう。

次に下処理する部分。激安物件は安いなりの理由があります。雨漏り、埃だらけ、臭い、など。
中には直すのは難しいものがありますが、だいたい何らか解決方法があるはずです。極端な話、自殺者や孤独死で腐敗が進んだ後の部屋を綺麗にする業者もいるのです。この世の中に無いものはほとんど無いと思います。

次に、料理する部分。不動産なのになぜ料理なのか?ここは、不動産投資家の味付が一番でるところなのです。ファミレスのご飯のように、まあまあ美味しいけど特別強い個性のない味のような普通の部屋の作りにするか、こだわりの一品のようにゴリゴリに部屋を作るか。

リフォーム会社のいいなりになると、高額になるため、利回りは悪化します。一番よくやるのが、自分の労働力を使ってやること。私もやりました。しかし、これがなかなか大変。一人でできることは限られています。結果的に時間が非常にかかりました。安い労働力を活用した物件を再生し、早く入居してもらい、家賃を貰わないと、不動産投資の意味がありません。

賃貸募集の方法も増えました。通常のやり方は、不動産屋にお願いすること。賃貸募集、賃貸中の管理、トラブル対応、退去の対応まで不動産屋さんにおまかせ。この場合は、家賃の5%、管理費として持っていかれます。物件が家から遠い場合はお任せしたほうがよいです。私も神奈川に住んでいて、千葉の九十九里の物件は自分で管理できませんから、そのエリアの不動産屋さんにお願いしています。この物件は古く、九十九里の強風もあり、何かとトラブルの多い物件です。管理をお願いしてよかったですが、不動産屋にとっては、割りに合わない、と思われているかもしれませんが。

インターネットのおかげで大家が直で募集することも可能になりました。私はジモティーで募集をしたことがありますが、非常に多くの連絡をいただき、購入から1ヶ月半で入居者が決まりました。ジモティーの場合、直接希望者とお話をするので、人間模様をヒアリングすることもでき、リアルなドラマを見ることもできます。生活保護の方、元気なお子様とアパート住まいで隣近所から文句言われて出て行きたい、自宅兼アトリエにしたい、友達と住みたい、兄弟姉妹で住みたい、叔母叔父と住む、などなど。私は核家族の一人っ子育ちだったので、兄弟、姉妹、親戚と住む、という形態があることにびっくりしました。

私はまだまだ戸建賃貸の駆け出しですが、このブログを通して、戸建投資方法を理解して、人生を変えるきっかけをつかんでいただければ、と思います。

[2号戸建物件]賃貸物件に蜂の巣が発生したら!?

築古戸建の2号物件、掃除計画を立てようと、家の周りをチェックしていたら、不気味な音を感知!

ぶーん、

ぶーーん

ぶーーーーーん

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蜂! スズメバチ!?

なんかウジャウジャいるし。。。怖い!ひえー。

専門業者を呼ばなければいけないの?金がかかる!
保健所はタダでやってくれないの?

即ググる!

スズメバチの場合、市が指定する業者を使えば補助金がでるようで、それ以外は出ないとのこと。
それ以外の場合、どうすればいいのさ。。。

まずは市役所に電話。

市役所「巣の形はどんなのですか?」
私「六角形の穴があって、だんだん丸くなってきて、テレビで見るスズメバチの巣のような形になってきているような。。。」
市役所「んー、スズメバチではないかもしれないけども、まずは見てみましょう。」

その日のうちに調査員が来てくれました。市役所仕事が速い!

「あ、これ、アシナガバチ。自分で取れるよ。1000円ぐらいの殺虫剤で」

ずいぶん、軽く言うね。あなた。
しかし、初心者と察してくれたのか、助言をしていただいた。

  • 薬は5mぐらい飛ぶから、離れたところからでも大丈夫
  • 蜂も苦しいから、向かってくるかもしれない。その時は足元注意。だいたい、足元見てなくて、怪我するパターンが多い。
  • 薬かけるのは夕方以降。アシナガバチは夜巣に帰り、寄り添って寝るので寝込みを襲う!

というわけで、殺虫剤を購入。夕方のアシナガバチさんの一家団欒を殺虫剤で襲い、一網打尽!
巣の中から、ボタボタボタっと大量の亡骸が落ちてくる。。。
ごめんよ。。。

ちなみにアシナガバチの天敵は、なんとヒメスズメバチ。
巣の中の卵を引き抜いて、ムシャムシャ食べつくしてしまうそうで。
アシナガバチは何もできず、スズメバチがどこかに去っていくのをただ待つしかない。
待っても、結果、巣には卵一つ残らず食べらてしまうそうです。

まさか、築古ボロ不動産投資から蜂の生態を知ることになろうとは。

アシナガバチの巣があると、スズメバチも寄ってくるので、巣は駆除したほうがよいですね。

9月の台風に1号物件が雨漏り被害!

9月の2週間海外出張中、何も起こらないようにと願っていたら、ご苦労さんにも台風が上陸しまして、我1号物件に被害があった!

雨漏り場所は、購入時にシミがしっかり付いていたところから、溜まった水がドバーッと垂れてきたとのこと。購入後、リフォーム期間の間、雨ごとにチェックしていたものの、その時は発生せず。どうやら、風向き、雨の量の条件で発生するようです。和室の天井が雨でふやけてブヨブヨです。

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雨漏り箇所の上にベランダがあるので、そのサッシ、ベランダの取付場所のあたりに小さな穴があるのかもしれない。

前回、屋根屋さんに連絡したら、ことごとく、難しいな、といいながら、塗装を提案してくる状態になったので、今回は、雨漏り専門業者に声をかけた。OO防水工業、という名前の会社に連絡。

散水調査(6万くらい)→対策をお願いしようと電話をしたら、まずは、目視検査(無料)からやりましょう、と良心的な提案。

さくっと見つかればいいが、今度は超大型台風がやってくる。あー。

不動産を持つと、こういうストレスが発生するのね。。。

猿でもできる不動産登記!!!

激安ボロ戸建の購入時に必ず付いてくる不動産登記。通常は司法書士にお願いするのが普通ですが、結構なお値段を取られます。自分でやればゼロ円なのにー、と誰もが思ったはず!そこで私が自分で不動産登記をDIYしてみました!

こんな人なら必ずできる!

不動産を現金一括で購入した人
→ローンを組むと抵当がつき、複雑になるようです。

会社で顧客と契約締結をしたことがある人!
→登記の方が簡単!

会社での決裁稟議書を書いたことがある人!
→登記の方が簡単!

登記する不動産の法務局が自宅から2時間以内で平日動ける人!
→交通費と自分の時給をいくらとするか、見極めて考えましょう。

不動産登記を自分でする場合と司法書士に頼む場合何が違うのか?

司法書士に頼んだ場合、仰々しい達筆な筆ペンで「登記書」と書かれた表紙に挟まれてきました。
最初見たときは、「俺も土地持ちかあ!」と思いまいた。

自分でやった場合、法務局で、「はい、こちらねー」と紙っぺらをもらいました。

もしかしたら、表紙で数万円とっていませんか???と思いましたね。



不動産登記で用意するもの


不動産を購入した際の登記手続きは、売買に伴う所有権移転と言います。

初めての登記移転なので、法務局の相談係にまず訪問。相談係には登記のプロが親切にサポートしてくれます。ネットにも登記移転の解説があったので、それを参考に書類を揃えていったのですが、細かいところの流儀が書かれていないことがわかりました。

必要書類を以下に示します。まず自分で作成するものです。
優しい心の持ち主なので、サンプルもリンク貼っておくよ。

<登記原因証明情報>

登記の原因となった事実または行為及びこれに基づき権利変動が生じたことを証明する情報です。売買契約書でもいいのですが、コピーではNGで、印紙をはったものが入ります。印紙代をゼロにするには、「登記原因証明情報」を自作して、買主の印、売主の実印を押せば安上がりです。捨印も忘れずに。万が一不備があっても修正可能です。

また、売買対象不動産のうち、

売主が100%持っているものを全部買う場合は「所有権移転」
売主が共有している私道を全部買う場合は「持分全部移転(A分のB)」
売主が共有している私道のうち一部買う場合は「持分一部移転(X分のY)

と書いておくことが通例のようです。

売買する不動産が多く、A4で収まらない場合、A3に印刷しても問題ないとのことです。

売主さんの実印がいるので、売買契約までに用意しておきましょう。

登記原因証明情報サンプル
 
<委任状>

不動産の売買は、売主、買主双方の意思表示を示す必要があり、本来は売る側の実印、と買う側の印の両方をすべての書類に押す必要があります。これが大変なので、委任状に売主の実印の押印があれば、以降の書類は買主の押印だけで処理できます。売主さんの実印がいるので、売買契約までに用意しておきましょう。

<登記申請書>

こちらはA4サイズで作成します。
今回私が売買した不動産は合計9筆と家屋の合計10個でした。
10枚作るのか。。。とウンザリ気味だったのですが、相談係の素晴らしい助言!

所有権移転、持分全部移転、持分一部移転で分類し、さらに比率が同じものでグループ化できるのです。つまり私の場合、以下の5枚に削減できました。

1)家が建っている土地と建物は所有権移転で1枚
2)私道のうち1/6の持分全部移転で1枚
3)私道のうち1/2の持分全部移転で1枚
4)私道のうち1/12の持分一部移転で1枚
5)私道のうち73/500の持分一部移転で1枚

登録免許税の計算は相談係が計算してくれます。
難しい計算ではありませんが、土地の種類によって、税率が違います。
家と その土地は基本以下で良いようです。

土地 評価証明書の価格(1000円未満切り捨て)X1000分の15(1000円未満切り捨て)

建物 評価証明書の価格(1000円未満切り捨て)X1000分の20(1000円未満切り捨て)

私道の場合、持分だけを対象にし、税金を計算します。税率も100分の30となるようなので、詳しくは相談係に。

不動産の表示は、不動産番号を書いておけば、住所等は情報は省略できます。

—— 市役所で取得するもの ーー

<評価証明書>
申請する年度の、登記する土地、建物の固定資産の評価証明書で、市役所に行って
固定資産公課証明書を取得します。
私道の部分ですが、この証明書に評価額が載っていないケースがあり、
私道の固定資産評価証明書を別途取得しました。

この証明書は、登記申請書に記載する登録免許税の計算に必要な値となります。

— — 売主さんに用意していただくもの ーー

<売買対象不動産の不動産登記>
実は誰でも取得できるのですけどね。私の場合は仲介不動産が用意してくれました。

<印鑑証明書(3ヶ月以内)>

超必須!なお、売主の氏名、住所は登記簿の記載、印鑑証明書の記載が一致している必要があります。一致していない場合、登記名義人住所氏名変更、をする必要があります。今回は、一致していたので、変更の必要なく、スムーズに行きました。一致してなかった面倒なんだろうな。

<実印>
売主さんは実印で、委任状、登記原因証明情報に押印をします。

<登記済権利証/登記識別情報>

シールで隠されている登記識別情報が必要となります。権利証を渡すと戻ってきませんので、一部売主さんに権利が残る場合は、登記識別情報のシールを剥がし、コピーをとって使います。

<住民票>

一応用意してもらいました。結果使わなかったけども。

ーー 買主が用意するもの ーー

<住民票>

登記申請書に住民票コードを記載した場合、省略可

<認印>

申請書に押印。相談係に行って、一緒にどこに押すか確認しながら押しましょう。


不動産売買契約までに準備するもの


売主さんに実印で押印をいただく必要があるので、委任状、登記原因証明情報は作っておきましょう。また、売買対象の登記識別情報は頂いておきましょう。
この辺りは、仲介不動産がある程度サポートしてくれると思いますが。

では、頑張ってレーッツ登記!