ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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2号物件購入!超築古かったら、臭かった!

横須賀にひっそりと残っていた昭和25年築の超築古物件。
谷戸と呼ばれる階段を50段登ったところ。
谷戸にしては、階段は少ない方だ。場所によっては100段とか200段とかあるようだ。

見た目はお寺か古民家風。メインのダイニング8畳は天井も高く、縁側付きで、昭和の佇まいを残してくれている。その他、キッチン、風呂はリフォーム済み。
トイレも、水洗化されている。

私の祖父は横須賀にいたが、その家を思い出すような作り。とてつもなく古いけど、これに住みたいと思う人は間違いなくいると思い、購入を決意。

不動産サイト公開前に、不動産屋は投資家に直接打診をしていたそうな。そして6割以上さげた鬼の指値をしたが玉砕とのこと。そして、私に回ってきた。

不動産屋は言う。

「前の方より高くしてね」

なので10万円追加して指値してみた。正直怒られるかと思ったが、

「わかりました、それで押し切ります!」

ガッツのある営業マンだ。1週間ほどして

「まだ迷っているんですよ、売主さん、でも、この額で決めますから少し待ってください!」

その2日後、売主さんも合意され、マネー成立。

今回の登記は自分でやった。やるつもりはなかったのだが、不動産屋さんから、

「お金もったいないから、これぐらい自分でやったらいいですよー。わからないことは、司法書士に聞いておくんで」

なかなか、面白い不動産屋さんもいるもんだ。

さて、私の投資スタイルは、築古で汚いものを綺麗にして再生するものですが、今回は、超築古でしたが、それほど汚くなかったのです。しかし、

臭い!

前の住人が、犬と猫を飼っていたそうで、どちらかの臭いが縁側に染み付いている!

さて、この臭いをどう消すか、調査が必要となったのだ!

つづく


湘南のボロ戸建物件見学メモ

さて、1号ボロ戸建物件も再生し、入居者も付いたので、2号物件を探す旅です。

家からのアクセスがよい湘南の方角に激安ボロ戸建があったので、家族とドライブがてら行ってみる。

まず一つ目。古家屋付きの土地として売られていた、サイディングされた平家の古い戸建。

私「中みせてほしいんですけど」

不動産「中かあ。鍵もらってないんだよね、土地として売ってるから、聞いてみるけど」

しばらくして返信

不動産「オーナーさん、いやだって。中見せるの恥ずかしいし、家も傾いているし。潰して土地として買ってって」

むう、そうか。そういう反応もあるんですね。
とはいえ、家の周りの雰囲気を見ておこうと、近くまで行ってみる。

スゲー細い道なのに車侵入OK!

安いには理由はあるが、第一印象でNG !
場所的には、車がないと生活できないところだからなぁあ。。。

2軒目の物件。こちらも古家屋付きの土地として売られていた。写真でみるからにボロい。

私「中みせてほしんですけど」

不動産「あの物件ですか、崖の上で車も入れないし、あばら家みたいな感じですよ。もっといいのありますよ」

と、いろいろ情報交換をして終わり。個人的には見てみたかったが、不動産屋は、

ワザワザ行きたくない感1000%

確かに、自分が不動産屋だったら、効率のいいものから扱うよね。


3軒目の物件。こちらも古家屋付きの土地として売られていた。写真でみるとボチボチ。

私「中みせてほしんですけど」

不動産「いいですよ、残置物一杯ですので、この価格です」

玄関を開けると、床に穴、天井に雨漏りのシミ。残置物びっしり。というか、
つい最近まで生活していたような感じ。

どれぐらい空き家だったのだろう。カレンダーをみると2年ぐらいの年月が。

2Fに上がると、なぜかDJ機材。息子さんたちが若い時に遊んで、社会人になったらやらなくなって、
実家に置いておいたんだろうな。あるある。俺も。
そして、親は亡くなられたか、施設に入った。自分にも降りかかってくる未来だなぁ。。

2Fにもトイレがある物件だけど、壁は雨漏り?でカビと剥がれ。

トイレ、風呂周りの床もフカフカしていて、シロアリかなあ。。。

風呂はバランス釜。リフォームにお金かかるなあ。。。

外をグルっとみると、外壁のトタンが浮いているところも。雨漏りの原因かな?

そして、木屑の山が。これはシロアリさんの食べた後かなあ。。。

窓の開け閉めには問題がないから、家に歪みはほとんどなさそうだけども、
シロアリ物件はまだやったことないから厳しいなぁ。
 
 激安ボロ物件はたくさん問題があるわけで、どの問題を自分で解決できるのか、というところが
キーになってきますね。

 

一号物件 入居後のトラブル(修繕費用公開するよ!)

6月に入居者に入っていただいてから、しばらく経って不動産屋さんからお電話。

「どもー、お世話になっていまーす。入居者さんから連絡があって、掘りごたつの部分が下がってしまったって。それで見に行って、のってみたらベコって!このままじゃ危ないので。。。」

おー、まじかー!
早速トラブルですよ。

まあ、軽微なものでよかった。

掘りごたつも使わないとのことなので、埋めてしまう工事にしました。

さて、この工事の費用

51000円也!
ちゃりーん!

DIYリフォームしている時に自分で埋めておけばよかったなぁ。。。

工事の調整をしていたら、さらなるトラブル情報が!

「入居者さんがクーラー購入されたんですが、電力が足りないって。なんか、線3本いる工事が必要だとかで、15万円ぐらいかかるって。。。」

ぬぉーーーーー!なんだよ、15マンって!

いったいどんなクーラーを買ったんだ!200Vでも使う気か!?

とは思ったが、まずは情報収集です。

  • うちの戸建ボロ物件は、1Fが6畳、6畳、4畳キッチン、2Fが6畳。
  • 入居者はお一人ですが、ペットのワンチャン、ネコちゃんがいるので真夏は留守でも冷房必要。一人暮らしならば、30Aでも十分だけども、家が大きいので、40Aあったほうが安心。
  • うちの戸建ボロ物件は古いので、単相2線式で30A。40Aにするには単相3線式にする必要がある。
  • うちの戸建ボロ物件は古いので、クーラー専用電力回線が無い。クーラー専用回線で電力を確保したほうがよい。
うーん。前の住人は30Aで過ごしていたのになあ。とは思っても、昔と今じゃ電化製品の数も違うしね。
しょうがない。

というわけで、工事内容は
  • 40Aに対応できるよう単相2線式から単相3線式にする(オーナー持ち)
  • 30Aから40Aに変更(東電持ち)
  • クーラー専用回線を1Fと2Fの2箇所に(オーナー持ち)
さて、この工事の費用は???

163000円也!

きょえーーーー。戸建ボロ物件大家業、波乱の幕開けです。


教訓①
 掘りごたつなんて今更使わない。さっさと埋めておけ!

教訓②
 古い家の電力は要チェック。入居する前に直しておこう!

廃墟不動産投資家への道(1)

1号物件が入居されたことだし、次の物件を探したいが、なかなか質と価格に納得いくものがない。
サラリーマンの戸建投資が増えてきて、いいものはあっという間に取られるのか、値段が上がっているのか。
ま、焦ってもしょうがない。

以前、常識破りの空き家不動産投資という本を読んだ。空き家を特に賃貸にもせずに、何もしない人が日本にはいるわけで、
オーナーさんに直接交渉して、安く借りて、自分で直し、再賃貸するというモデルだ。
不動産は不動産屋から借りるもの、という常識は思い込みであり、オーナーを見つけて直接借りてもいいわけだ。





では、この素晴らしい投資方法をやってみようと頑張っていた。

私が住んでいるところは東京中心から1時間の最近再開発された人気エリアではあるが、昔からのエリアと新規開拓エリアで大きく空気が異なる。昔からのエリアを歩いてみれば結構空き家があるものだ。

さて、この空き家投資法の問題は、空き家のオーナーを探すという行為だ。空き家の近所にピンポンして、空き家のオーナーさん知りませんか?と聞く。すごく簡単だ。しかし、怪しく見られるんじゃないか? という気持ちが、ピンポンを押せない。

村上さんは言う。世の中の空き家問題を解決している。何も後ろめたいことはないと。 

思い切って空き家の近所をピンポンしてみる。知らない人の家、ピンポンするなんて久々だ。

インターホン越しに、隣の空き家についてお伺いしたいんですが、と言うと、ハイハイ、と出てくれるおばちゃん、おばあちゃんがいたり、
いやー、知らないねぇ、と、インターホンで終わる若奥様。

空き家のご近所さんは放置されている空き家は不安みたいです。オーナーの連絡先はわからないものの、名前や何やっている人かはペラペラ喋ってくれる。

別の一軒では、半ギレのオジさんに対応されるが、重要な情報は教えてくれる。対応が悪くても情報が手に入ればいいのです。

また別の一軒では、車を洗っていた隣のおじさんに話をしてみる。いつ頃空き家になって、住んでた人は転勤でどこに行き、今はこのエリアの地主の〇〇さんだよ、と教えてくれる。

またまた別の一軒では、お隣さんがオーナーで、親戚の不動産屋さんに任せているが、リフォームするのに金がかかるしなあ、生きているうちに回収できるのかなあ、自分でやろうかなあ、と悩んでいるうちに10年。悩みすぎだろ!!

私が私のお金で直しますよ、と提案するものの、不動産屋さんに頼んじゃったしなあ、不動産屋さんに聞いてみてっと。

私が不動産屋に聞いても、判断するのあなたでしょう、と思うが、このおとっつあん、こんな調子なんで10年経ったんだろうね。

またまたまた一軒では近所で洗濯干していたお母さんに聞いたらおばあちゃんが出てきて、昔は下宿で再建不可の土地の形だから隣の人が買ったんだけど、見ての通りゴミ屋敷みたいな家に住んでる人だから、どうするんだか。全然付き合いないしねえ。
なんて、世間話。
 
その持ち主の家をピンポンしても壊れているのか出てこず、メモ用紙で電話ください、といったら、ちゃんと電話してくれる。
ゴミ屋敷に住んでいてもちゃんとしている人だった。 

植木が茂りまくり、アンテナが倒れている空き家と思われる家があったので、お隣をピンポンとしたら、そこにはおばあちゃんが一人住んでいて、近所付き合いは誰もないとか。

まだ、廃墟不動産投資の成約まではいってないけど、近所のコミュニティの状況が見えてきて、それはそれで楽しいのである。

一号物件 入居決定!

ずいぶん記事更新が空いてしまったが、2月、3月が出張で忙しく、残り作業は業者にやってもらった。

お願いした作業は、外の雨戸の戸袋の掃除、動かない雨戸の修理、床に張り付いていた両面テープ剥がし、洗面所のシャンドレ交換。

これを全部一人でやるには大変すぎだ。3月中に完了させ、3月の募集に合わせたかったが、
募集を4月に開始。

入居条件は、
・承認をとってDIY可〈どんどん自分色に染めて、ずっと住んで〉 
・ペット可〈他所じゃOKしない犬猫可〉

この時点で差別化は取れているはず!一度入ったら抜けられない作戦。

繁忙期の三月を逃してしまったので少し時間かかりましたが、ついに初のボロ戸建再生物件に入居者決定しました! 入って欲しい人は、家族でペット付きでしたが、独身犬猫付きでした。

前住んでいたアパートも同じくらいの家賃だったようで、車で15分ほど離れるけど広くなって戸建になるのはメリットがあったみたいです。

土地家屋の購入で約200万円、修理で200万円くらいかかりましたが、家賃は6万円。 ですので、年利回り18% 20%はいかなかったけど、初の物件でここまで行けたのだから良しとしよう。 さて、出口戦略は、5年後に入居者に買い取ってもらおうかな。。。