ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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ボロ物件一号の買われたままの姿公開して消耗するよ

一号物件の買われたままの姿を紹介!
ショッキングな写真が多いのでお気をつけてください。
家って放置するとこんなになるんだね。

近所のおばあちゃんに聞いたところ、最初に建てた人はとてもマメで、綺麗に暮らしていたそうです。
しかし、次に購入した方は、結構ヤバいご兄弟だったそう。
色々なガラクタをそこらじゅうからリヤカーで持ってきたり、家も掃除している雰囲気はないし、
洗濯している雰囲気もなかったらしい。
おばあちゃんも心配して、声はかけてみるものの、なかなか手ごわい相手だったようです。

本人たちも好きでそんな生き方をしたとは思えないけども、家から人の人生を垣間みて、切ない気持ちにもなるものです。

畳も空き家期間中の埃が積もっている。きっとダニの巣窟なんだろうなあ。。。
襖もここまで汚れるのねえ。

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障子もこの色!黄ばみ!長年太陽の光にさらされたためか、指で少し押すだけで、爆ぜるように破れる!
この障子、下の部分が上にすーっと開けられる雪見障子。乙!
しかし障子の1つは家の変形のせいか、びくとも動かない!

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部屋全体がそうなのだが、異常な数のフック。粘着性を高める為、通常のテープの上に接着剤をつけているっぽい。

剥がすのか、これ。剥がれるのか、これ。

ちなみに一つ無理やりひんむいてみたら、粘着部分は壁についたまま、プラスチック部分が取れた。
その粘着部分には、無数の小さなツブツブ。

何かの虫の卵!キモい。

まあ、粘着のなかにあるから孵化しても出てこないだろうが。

そして換気扇のフード。この油は掃除をしてとれるレベル?

シンクはリメイクシートで綺麗にできそうだ。

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洗面所にもフックがいっぱい。タオル干したかったんだろうね。壁紙変えるからここは剥がす必要ないか。

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庭もボーボー。ここを改造して車を停められるようにする予定。この縁側、どうするかなぁ。
しかし、車がないと生活ができないこのエリアで、過去の住人はどうやってくらしていたのだろう。

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さて、この荒れたお家がどのように綺麗になるのか!さあ消耗するぞ!乞うご期待! 

不動産を現金で購入!

私の不動産投資の作戦はできるだけ借金しない。銀行でチリにもならない利息で眠っている預金を使って、激安中古戸建を購入し、再生して利回り20%を目指すというもの。

おのずと決済は現金となり、契約会場の不動産屋まで札束を抱えて訪問。実はこの移動時間が一番緊張する。契約に際して、いろいろな説明を聞いて、約1時間。自分の名前、住所を数カ所に書いて、晴れて一号物件購入完了。

売買完了後、ファミレスでささやかなお祝いをして、一号物件に即移動。雨樋、屋根修理業者、畳屋さんと打合せだ。


雨樋は一階も二階も無いので足場は必須。足場かけるなら外壁塗装もやってしまうか?と欲が出るが、利回りを考えるとそんなこともできない。


とりあえず1社目。とても不思議なキャラのおじさん二人。

「ウチはサーモグラフィーですぐ点検できますよ!」

この最新兵器で外壁をみる。

「あー、映ってますねー、おー。」

と言うものの、何がどうなのか全く説明しない。
その間、もう一人は隣のおばあちゃんと畑談義。自由すぎる。


雨漏り箇所に連れていくも、天井裏にはいったりすることもなく、ぽかんと眺めている。

その後、サーモ男は自由人を呼び寄せ、

「いいご提案差し上げたいから、パンフ持ってきてー」


そして、出てきたのは外壁塗装パック49.8万円。雨漏り相談したはずなのだけど、外壁塗装を進められる。なんなのだ、こいつら。


一通り、説明を聞いてあげたあと、雨漏りはどうなんですか?と聞いても、顔を見合わせ、

「難しいんだよなあっ」

再び外壁塗装の提案に話を戻し、

「ウチはバイオ洗浄だからー」
「限定個数あるからー」

とイケテナイ営業トーク。

「こんなに契約をいただきましたよ」

と帳面も見せてくる。


うーん、初っ端からすごいのきたなあ、と困っていたら、

「僕ら諦めます。ここ遠いしー。」

と驚き発言。


やっと帰ってくれる、と思いつつも、外壁塗装と雨樋でどれくらい?とざっくり値段はいただく。
相場観がネット情報しかないから、情報を積み重ねるしかない。

次にやってきたのは、「屋根の修理」を売りにする業者さん。さっきとは打って変わって、非常に高いコミュニケーション能力の方。一階押入れから点検口を見つけ、入ろうとするも何かに引っかかって開かない。デジカメで中を撮影するが、なんとなく浸みているような浸みていないような。。。

次は2階ベランダから屋根にのぼり、瓦を少し剥がしてチェック。
一発目が逸材だったので彼に感動。彼にやってもらいたい、と心が動く。

しかし、いかんいかん。私は利回り星人。情で動いてはいけない。でも世のおばあちゃんは、若いお兄ちゃんが頑張ってたら、この人にお願い!ってお金払っちゃうんだろうなあ。

やはり雨漏りの特定は非常に難しいらしく、一番いいのは思いっきり雨が降っている時にみること。
この週末、台風予報なので、その結果を見てみよう、ということに。

そして最後は畳屋さん。本当は和室をフローリングにしようとしたのだが、畳を捨てるのに1畳あたり8000円ぐらいしてしまう!その価格なら表替えで綺麗になるんじゃ?と思い相談。幸い畳の中身はまだまだ使える、とのことで、これはグッドニュース。和室で綺麗に仕上げよう。

畳屋さんに紹介してもらった外装工事の人とも打合せ。庭をガレージにするのに一体いくらかかるのかドキドキ。。。30年間ほぼ放置されてきた庭には、大きく育った椿、よくわからない木がある。これを切って捨てるにもなかなか手間だ。このおじさんは特に巻尺で測定するでもなく、あー、この規模なら、これぐらいかなあ。でもこれ以下は無理、と。思っていたよりも安値だ。でも、すごい感覚値でやっているけど、大丈夫なのか?測定したり、もうちょっと調べたりとか、ないのかな?

別途外装工事屋さんにも相談しよう。

写真は、吹き抜けの玄関照明が絡まっている。なぜ?何年この状態なんだろう?
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戸建ボロ物件 第1号購入できちゃった!

とあるサーフィンで人気の街に出ていた激安の中古戸建ボロ物件を購入しました。


32年、ガレージはないけども、荒れ放題の庭を造作すれば三台は確保できそう。

現在電柱が邪魔してるんですが、東電さんは同じ敷地内の移動なら無償でやってくれる。

しかも、土地を借りているので、お金もくれる!とはいっても年間3000円だけど。

(電柱1500 支線1500)


安いには理由がある。
雨樋が全部ない、なんで!?
雨漏り跡がある、今は止まっている?
2年ほど空き家だったのですごい埃が積もっている!すごい蜘蛛の巣!


売り出し価格も激安でしたが、必要工事費用を算出。想定家賃を地元不動産屋に聞いて、年利20%になる価格で指値。初めての指値でドキドキ。2割オフで出してみた!ダメなら次をと思ったら、不動産屋さんはあっさり、ハイハイ、これで交渉してきます、と。そして、夕方には、オッケイでーす、と。


個人的には鬼の指値のつもりだったが、鬼でもなんでもなかったようです。
不動産投資の本を読むと、指値をすると、不動産屋は嫌がって、売主に交渉すらしないという話もありますが、2割オフぐらいは問題ないようです。 


そんなわけで、トントン拍子に購入しまして、10/1に売買完了。

ここから、新たな物語が始まりますね。

平塚のボロ戸建物件を見学

ボロ戸建物件投資を決意して数ヶ月。
中古戸建物件探しのネット巡回が日課となった。
人気の神奈川県平塚で400万円の中古戸建を発見。
平塚にしては安い!即座に不動産屋に連絡をした。

とても古い物件で、再建築不可の旗竿地。だから土地値で見ても相当安い。相場の1/3ぐらい。
写真があれば送ってほしいというと、親切に一式送ってくれた。
一部屋床が完全に落ちている。雨漏りのせいで、床が腐った模様。
トイレは水洗、下水。風呂もリフォーム済み。といってもこんなに小さなユニットバスがあるのか、とびっくり!

なかなかの変態物件だ。初めての投資にしては難易度が高いが、見るのはタダのため、勉強がてら行ってみる。なんとこの戸建、昭和22年に建てらている。襖もすーっと動くので、構造はしっかりしている模様。昔の大工さんは腕がよかったのか。

修理して賃貸した場合、どれぐらい家賃となるか聞くと、5−6万だろうと。
不動産屋さんが一緒に連れてきてくれた大工さんにリフォーム費用を聞くと、200−300万!
まあ、フルフルのリフォームだと思うけども。。。
投資600万で年間60万だと10%の利回りで、目指す20%利回りに届かない。

不動産屋さんは交渉すれば、安くなると思うよ、というが、再建不可の場合、土地を担保に金を借りることができないので除外。両隣から30cmずつ土地を売ってくれればいいのだけど、その交渉も頓挫したっぽい。
 
もし、自分でその交渉をまとめられる自信があれば、買いだけどなあ。。。

今回は見送りです。

ボロ戸建物件を探そう!横須賀市逸見で380万円

私の狙いは戸建不動産投資。戸建物件の値段は歪みが起きやすく、高利回りの実現もしやすい。

不動産情報サイトで公開されている中古戸建物件を安い順に並べて毎日観察すれば、すぐに売れるもの、売れ残りの傾向をつかめる。さらに、間取りを眺めながらどう再生するといいのか、妄想訓練で、ボロ戸建の再生イメージ培う。

さて、今回は横須賀市逸見に380万円の安値物件を発見。横須賀は昨今空き家が急増しているエリアだ。早速不動産屋に問い合わせてみる。

S63年築木造スレート葺2階建の70平米ぐらいの中古戸建。市街化区域であり条件としてはまずまず。

しかしバルコニー劣化による雨漏りがあり一階が結構なダメージ。初めて買う物件としてはハードルが高い。3棟建売された物件の一つで、築年数の割に痛みあり。

車で入って行ける場所ではないため、リフォームするにも割高になる。ということは駐車場もない。
横須賀によくある物件だ。

さらに、最近の長雨や豪雨で影響が出そうなラベルがイッパイついている。
 
第一種高度地区
急傾斜崩壊危険区域
土砂災害警戒区域

せっかく手に入れた物件が天災で無くなってしまっては元も子もない。
こういう物件は避けていこう。
もちろん、10万円なら別だけども。

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