ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

励みになりますので、ポチッとお願いします!

不動産ランキング

2016年10月

誕生日に日帰り大掃除で消耗するよ

今回は朝一のバスに乗って、日帰り大掃除の旅。年休をとったので、朝のラッシュ前の電車にツナギを来て飛び乗る。

家から約2.5時間の旅。うーん、ちょっと遠いところに買ってしまっただろうか。。。
DIYリフォームをするためにはまだまだ大掃除が入ります。

まず、前回でほとんど取りきった大量の粘着フックの粘着部を剥がす作業。ダイソーの接着剤剥がしの粘性の高いやつで柔らかくして、包丁で削ぎ取る。なかなか奴ら強敵です。そう簡単に柔らかく取れてくれない。苦労して、なんとか取り終えたものの傷がつく。どこまで綺麗にするかだなぁ。。。

次にキッチン。キッチンの壁は薄いビニール生地のついた石膏ボードのようだ。この上に壁紙を貼ろうかと思っていたが、塗ったほうが楽しそうなので塗ることにする。

実はアメリカ暮らしの時の部屋はほぼ全部ペンキで塗られていた。外装ももちろんペンキで塗られている。どうもアメリカはペンキで塗るケースのほうが多いようだ。日本のDIYサイトでは、「養生をしてペンキを塗りまししょう」となっているが、アメリカ人は養生なんて滅多にしない。上手に際を塗る。意外と器用だった。

しかしこの壁、30年間の油がこびりついているようだ。洗剤で綺麗にしたほうがよいとはいうものの、かなりの強敵と思われ、その強敵に立ち向かえる強い味方、アビリティクリーンで対処してみる。

シュシュっとひと吹き。30秒くらい待つと汚れが浮き、乾いた雑巾で拭くだけ!
びっくりするぐらいとれる!本当ビビる!こんなに汚いのかー!
壁全体を 2回ぐらい拭き取りだいぶ汚れは落ちただろうか。。。
壁にちょこちょこ穴が空いているので、パテ埋めしないとなぁ。。。

次にキッチンシンク。古いものではあるが、作りはしっかりしているので、扉などをリメイクシートで綺麗にしようと。しかし元が汚いので、ここもアビリティクリーン!その後、激落ちくんでゴシゴシ!
プラスチックの黄ばみは取れないものの、汚れはだいぶ取れた。
やっとペンキがぬれるぞー!

作業の間に業者さん2件相談。外壁の爆弾を治す方法をまだ決めかねている。サイディングでこれ以上水が入らないようにする工事でいくらかかるか、雨樋も全取り換えにしようとしたが、使えるところは使うにして、どれぐらい安くなるか相談。 

こんな感じで1日は終わり、近くのローソンでビールとアジフライ!帰路のバスに乗って帰る。
家に帰ってふと気付いた。SUICAをローソンのピッとしたところに置いてきてしまった!
Σ('◇'*)エェッ!?

電話をしたものの、ありませーんって。 なんて日だ!しかも今日誕生日じゃねーか!

1泊2日の大掃除の旅で消耗するよ

家のものが実家に帰ったので、この物件の大掃除のため、1泊2日で出かけた。前回、レンタカーをコスって7万円の出費だった。今回、バスが近くまで走っていることを発見したので、ツナギをきて東京駅から高速バスに乗車。

自分が到着するまでに畳の表替えのために畳を引き上げてもらった。全部で20畳分。畳のない部屋は30年以上の埃が積もっている。

IMG_8851


掃除機で吸い上げるには、埃が多すぎるので、湿った新聞紙を部屋に撒いて埃を巻き取るように箒で掃除。そのあと、掃除機で細かいゴミを吸う。

IMG_8850


家は2年以上空き家だったため、蜘蛛の巣もいっぱい。蜘蛛も干からびて死んでいる。いったいどんなに部屋が澱んでいたんだろうか。掃除機で蜘蛛の巣を吸い取るが、砂壁の埃と蜘蛛の巣はしぶとい。

あらゆる場所の雑巾かけ。一回拭くだけで真っ黒、そして雑巾に何かよくわからないものがつく。嫌になっちゃうぐらいの埃。

この家はなぜかフックが異常なまでについている。途中で数えるのを諦めたが、40個ぐらいついている。ご丁寧に粘着テープにさらに接着剤をつけて、上からガムテープ。接着剤はがしを隙間から染み込ませて、剥がれやすくする。綺麗に剥がれないが、ひとまず目に付くフックを全部取り除いた。

水道、下水、電気が開通したのでチェック。洗面台下の元栓から水がポタポタ。。パッキンの問題ですね。シンクの下もポタポタ。こちらは排水管が割れて、排水が横漏れ。。。

トイレは問題なく使えている、と思う。もうおしっこしちゃった。

家の電気も全ての部屋で照明がつくことを確認。しかし、どいつもこいつも汚いので全部交換だな。お洒落な照明を妻に見つけてもらおう。

合間に業者と打合せ。庭のガレージ化の見積もりで地元の業者2社に来てもらう。巻尺を持ってしっかり測定。前回来てくれた適当感丸出しとはぜんぜん違う。しっかりしている。その分、高そうだなあ。

外装の相談も3社ほど。浮いたモルタルの扱いにみんな頭を悩ませる。意外と難題。。。

宿泊は、家の近所のホテルに素泊まり。夜は地元飲み屋で美味しい魚でも!と思ってたのにやってねー!
しょうがなく焼肉。。。

そんな感じで、2日間はあっという間に過ぎました。
 

外装相談をしていたら、壁の亀裂から雨漏りしていた!

ネットで雨漏りを調べていると、原因は屋根に穴が空いているだけではない、ということがわかってきた。
壁にクラックがあり、風雨の強い時、そして、ある風向きの時だけ発生する、ということもあるようだ。

1号物件はモルタル。クラックは発生して当然のものらしい。小さな細いクラックは問題ないが、名刺が入ってしまうようなものはNGとのこと。そこから雨が侵入してしまうようだ。

では、大きめのクラックはどうやってそれを修理するのか?クラック補修にはU字カット補修といったやり方がある。クラックに沿って、少し太めにカットし、そこにパテのようなものを充填して上から塗装する。

なるほど、そういう話を聞いたら、やはり塗装屋に聞く方がいいのか!と思い、2件塗装屋さんと打合せ。

 1件目の元ヤン風のお兄ちゃんが、物件チェック。クラック部分を中心に見てもらうと、びっくりなものを見つけてしまう。

「このモルタル、浮いてますよ。下地から剥がれている!」

え!!!!!

「これ直すなら、剥がして、左官屋さん依頼っす」

え!!!!

「うちじゃ手に負えません。。。」

えっ!

「もう100−200万円コースじゃないっすか?」

っ!

「いろいろな職人呼ばないといけないから、リフォーム屋さんに頼む方が楽ですよ、きっと。自分でやったら、あれこれ指示を自分でやらないといけないし。」

そっか。リフォーム屋さんというのは、システム開発会社でいうプロジェクトマネージャー的な立ち位置のようだ。

ふと気付いたのだが、大体の人はリフォームに掛かる費用は100−200万という。どうやらこの価格帯が多いのか、彼らの狙い目の数字なのか?

というわけで、この塗装屋さんのお兄ちゃんとは、ボロ戸建不動産投資の話をして、へえーそういう世界があるのかーっと少しお土産をもたせて解散となりました。

しかし、このモルタルの浮き、なんで下見の時に気づかなかったのだろう。もっと値切る材料にできたぞ。。。

そして、2件目の業者さん。とてもサラリーマン的な方がいらっしゃった。リフォーム業者の営業担当で、一級建築士がいるようだ。外壁のクラックなどを見てもらうと、

「確かに浮いているが、誰かが力を加えて叩き割ることないでしょ?隙間に充填してこれ以上水が入らないようにするのが一番安いんじゃない?」

なるほど。なかなか投資対効果の観点がわかる方だ。そのあとはテキパキと採寸し、後日見積もりをいただくことになった。

このモルタルの浮いた部分からクラックが2Fにかけて入っている。過去に修正を試みた跡もあるが、住人が自らやったような感じだ。
内壁のその場所も確認してみたら若干プカプカしている部分も。雨が入ると木にこんな影響がでるんですな。。。

家の爆弾を見つけてがっくりきていたら、帰りにレンタカーをコスってしまい、7万円の臨時出費。くー。。。
保険は下手にケチらず、全額カバーでやりましょうね。

畳の上に絨毯、ゴザが敷いてあって、太い釘でご丁寧に打ち付けられていた。それを全部抜き取り、絨毯、ゴザを処分。なかなかの重労働。埃で首回りの皮膚が真っ赤に。アトピー持ちには辛い仕事。皮膚は露出させないようにね。
畳をはがして、なんとなく立てかけてみた。

IMG_8785
 

ボロ物件一号の買われたままの姿公開して消耗するよ

一号物件の買われたままの姿を紹介!
ショッキングな写真が多いのでお気をつけてください。
家って放置するとこんなになるんだね。

近所のおばあちゃんに聞いたところ、最初に建てた人はとてもマメで、綺麗に暮らしていたそうです。
しかし、次に購入した方は、結構ヤバいご兄弟だったそう。
色々なガラクタをそこらじゅうからリヤカーで持ってきたり、家も掃除している雰囲気はないし、
洗濯している雰囲気もなかったらしい。
おばあちゃんも心配して、声はかけてみるものの、なかなか手ごわい相手だったようです。

本人たちも好きでそんな生き方をしたとは思えないけども、家から人の人生を垣間みて、切ない気持ちにもなるものです。

畳も空き家期間中の埃が積もっている。きっとダニの巣窟なんだろうなあ。。。
襖もここまで汚れるのねえ。

IMG_5229


障子もこの色!黄ばみ!長年太陽の光にさらされたためか、指で少し押すだけで、爆ぜるように破れる!
この障子、下の部分が上にすーっと開けられる雪見障子。乙!
しかし障子の1つは家の変形のせいか、びくとも動かない!

IMG_5228

部屋全体がそうなのだが、異常な数のフック。粘着性を高める為、通常のテープの上に接着剤をつけているっぽい。

剥がすのか、これ。剥がれるのか、これ。

ちなみに一つ無理やりひんむいてみたら、粘着部分は壁についたまま、プラスチック部分が取れた。
その粘着部分には、無数の小さなツブツブ。

何かの虫の卵!キモい。

まあ、粘着のなかにあるから孵化しても出てこないだろうが。

そして換気扇のフード。この油は掃除をしてとれるレベル?

シンクはリメイクシートで綺麗にできそうだ。

IMG_5240

洗面所にもフックがいっぱい。タオル干したかったんだろうね。壁紙変えるからここは剥がす必要ないか。

IMG_5247


庭もボーボー。ここを改造して車を停められるようにする予定。この縁側、どうするかなぁ。
しかし、車がないと生活ができないこのエリアで、過去の住人はどうやってくらしていたのだろう。

IMG_5223


さて、この荒れたお家がどのように綺麗になるのか!さあ消耗するぞ!乞うご期待! 

不動産を現金で購入!

私の不動産投資の作戦はできるだけ借金しない。銀行でチリにもならない利息で眠っている預金を使って、激安中古戸建を購入し、再生して利回り20%を目指すというもの。

おのずと決済は現金となり、契約会場の不動産屋まで札束を抱えて訪問。実はこの移動時間が一番緊張する。契約に際して、いろいろな説明を聞いて、約1時間。自分の名前、住所を数カ所に書いて、晴れて一号物件購入完了。

売買完了後、ファミレスでささやかなお祝いをして、一号物件に即移動。雨樋、屋根修理業者、畳屋さんと打合せだ。


雨樋は一階も二階も無いので足場は必須。足場かけるなら外壁塗装もやってしまうか?と欲が出るが、利回りを考えるとそんなこともできない。


とりあえず1社目。とても不思議なキャラのおじさん二人。

「ウチはサーモグラフィーですぐ点検できますよ!」

この最新兵器で外壁をみる。

「あー、映ってますねー、おー。」

と言うものの、何がどうなのか全く説明しない。
その間、もう一人は隣のおばあちゃんと畑談義。自由すぎる。


雨漏り箇所に連れていくも、天井裏にはいったりすることもなく、ぽかんと眺めている。

その後、サーモ男は自由人を呼び寄せ、

「いいご提案差し上げたいから、パンフ持ってきてー」


そして、出てきたのは外壁塗装パック49.8万円。雨漏り相談したはずなのだけど、外壁塗装を進められる。なんなのだ、こいつら。


一通り、説明を聞いてあげたあと、雨漏りはどうなんですか?と聞いても、顔を見合わせ、

「難しいんだよなあっ」

再び外壁塗装の提案に話を戻し、

「ウチはバイオ洗浄だからー」
「限定個数あるからー」

とイケテナイ営業トーク。

「こんなに契約をいただきましたよ」

と帳面も見せてくる。


うーん、初っ端からすごいのきたなあ、と困っていたら、

「僕ら諦めます。ここ遠いしー。」

と驚き発言。


やっと帰ってくれる、と思いつつも、外壁塗装と雨樋でどれくらい?とざっくり値段はいただく。
相場観がネット情報しかないから、情報を積み重ねるしかない。

次にやってきたのは、「屋根の修理」を売りにする業者さん。さっきとは打って変わって、非常に高いコミュニケーション能力の方。一階押入れから点検口を見つけ、入ろうとするも何かに引っかかって開かない。デジカメで中を撮影するが、なんとなく浸みているような浸みていないような。。。

次は2階ベランダから屋根にのぼり、瓦を少し剥がしてチェック。
一発目が逸材だったので彼に感動。彼にやってもらいたい、と心が動く。

しかし、いかんいかん。私は利回り星人。情で動いてはいけない。でも世のおばあちゃんは、若いお兄ちゃんが頑張ってたら、この人にお願い!ってお金払っちゃうんだろうなあ。

やはり雨漏りの特定は非常に難しいらしく、一番いいのは思いっきり雨が降っている時にみること。
この週末、台風予報なので、その結果を見てみよう、ということに。

そして最後は畳屋さん。本当は和室をフローリングにしようとしたのだが、畳を捨てるのに1畳あたり8000円ぐらいしてしまう!その価格なら表替えで綺麗になるんじゃ?と思い相談。幸い畳の中身はまだまだ使える、とのことで、これはグッドニュース。和室で綺麗に仕上げよう。

畳屋さんに紹介してもらった外装工事の人とも打合せ。庭をガレージにするのに一体いくらかかるのかドキドキ。。。30年間ほぼ放置されてきた庭には、大きく育った椿、よくわからない木がある。これを切って捨てるにもなかなか手間だ。このおじさんは特に巻尺で測定するでもなく、あー、この規模なら、これぐらいかなあ。でもこれ以下は無理、と。思っていたよりも安値だ。でも、すごい感覚値でやっているけど、大丈夫なのか?測定したり、もうちょっと調べたりとか、ないのかな?

別途外装工事屋さんにも相談しよう。

写真は、吹き抜けの玄関照明が絡まっている。なぜ?何年この状態なんだろう?
IMG_8787