ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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2017年06月

廃墟不動産投資家への道(1)

1号物件が入居されたことだし、次の物件を探したいが、なかなか質と価格に納得いくものがない。
サラリーマンの戸建投資が増えてきて、いいものはあっという間に取られるのか、値段が上がっているのか。
ま、焦ってもしょうがない。

以前、常識破りの空き家不動産投資という本を読んだ。空き家を特に賃貸にもせずに、何もしない人が日本にはいるわけで、
オーナーさんに直接交渉して、安く借りて、自分で直し、再賃貸するというモデルだ。
不動産は不動産屋から借りるもの、という常識は思い込みであり、オーナーを見つけて直接借りてもいいわけだ。





では、この素晴らしい投資方法をやってみようと頑張っていた。

私が住んでいるところは東京中心から1時間の最近再開発された人気エリアではあるが、昔からのエリアと新規開拓エリアで大きく空気が異なる。昔からのエリアを歩いてみれば結構空き家があるものだ。

さて、この空き家投資法の問題は、空き家のオーナーを探すという行為だ。空き家の近所にピンポンして、空き家のオーナーさん知りませんか?と聞く。すごく簡単だ。しかし、怪しく見られるんじゃないか? という気持ちが、ピンポンを押せない。

村上さんは言う。世の中の空き家問題を解決している。何も後ろめたいことはないと。 

思い切って空き家の近所をピンポンしてみる。知らない人の家、ピンポンするなんて久々だ。

インターホン越しに、隣の空き家についてお伺いしたいんですが、と言うと、ハイハイ、と出てくれるおばちゃん、おばあちゃんがいたり、
いやー、知らないねぇ、と、インターホンで終わる若奥様。

空き家のご近所さんは放置されている空き家は不安みたいです。オーナーの連絡先はわからないものの、名前や何やっている人かはペラペラ喋ってくれる。

別の一軒では、半ギレのオジさんに対応されるが、重要な情報は教えてくれる。対応が悪くても情報が手に入ればいいのです。

また別の一軒では、車を洗っていた隣のおじさんに話をしてみる。いつ頃空き家になって、住んでた人は転勤でどこに行き、今はこのエリアの地主の〇〇さんだよ、と教えてくれる。

またまた別の一軒では、お隣さんがオーナーで、親戚の不動産屋さんに任せているが、リフォームするのに金がかかるしなあ、生きているうちに回収できるのかなあ、自分でやろうかなあ、と悩んでいるうちに10年。悩みすぎだろ!!

私が私のお金で直しますよ、と提案するものの、不動産屋さんに頼んじゃったしなあ、不動産屋さんに聞いてみてっと。

私が不動産屋に聞いても、判断するのあなたでしょう、と思うが、このおとっつあん、こんな調子なんで10年経ったんだろうね。

またまたまた一軒では近所で洗濯干していたお母さんに聞いたらおばあちゃんが出てきて、昔は下宿で再建不可の土地の形だから隣の人が買ったんだけど、見ての通りゴミ屋敷みたいな家に住んでる人だから、どうするんだか。全然付き合いないしねえ。
なんて、世間話。
 
その持ち主の家をピンポンしても壊れているのか出てこず、メモ用紙で電話ください、といったら、ちゃんと電話してくれる。
ゴミ屋敷に住んでいてもちゃんとしている人だった。 

植木が茂りまくり、アンテナが倒れている空き家と思われる家があったので、お隣をピンポンとしたら、そこにはおばあちゃんが一人住んでいて、近所付き合いは誰もないとか。

まだ、廃墟不動産投資の成約まではいってないけど、近所のコミュニティの状況が見えてきて、それはそれで楽しいのである。

一号物件 入居決定!

ずいぶん記事更新が空いてしまったが、2月、3月が出張で忙しく、残り作業は業者にやってもらった。

お願いした作業は、外の雨戸の戸袋の掃除、動かない雨戸の修理、床に張り付いていた両面テープ剥がし、洗面所のシャンドレ交換。

これを全部一人でやるには大変すぎだ。3月中に完了させ、3月の募集に合わせたかったが、
募集を4月に開始。

入居条件は、
・承認をとってDIY可〈どんどん自分色に染めて、ずっと住んで〉 
・ペット可〈他所じゃOKしない犬猫可〉

この時点で差別化は取れているはず!一度入ったら抜けられない作戦。

繁忙期の三月を逃してしまったので少し時間かかりましたが、ついに初のボロ戸建再生物件に入居者決定しました! 入って欲しい人は、家族でペット付きでしたが、独身犬猫付きでした。

前住んでいたアパートも同じくらいの家賃だったようで、車で15分ほど離れるけど広くなって戸建になるのはメリットがあったみたいです。

土地家屋の購入で約200万円、修理で200万円くらいかかりましたが、家賃は6万円。 ですので、年利回り18% 20%はいかなかったけど、初の物件でここまで行けたのだから良しとしよう。 さて、出口戦略は、5年後に入居者に買い取ってもらおうかな。。。