ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

励みになりますので、ポチッとお願いします!

不動産ランキング

2017年08月

猿でもできる不動産登記!!!

激安ボロ戸建の購入時に必ず付いてくる不動産登記。通常は司法書士にお願いするのが普通ですが、結構なお値段を取られます。自分でやればゼロ円なのにー、と誰もが思ったはず!そこで私が自分で不動産登記をDIYしてみました!

こんな人なら必ずできる!

不動産を現金一括で購入した人
→ローンを組むと抵当がつき、複雑になるようです。

会社で顧客と契約締結をしたことがある人!
→登記の方が簡単!

会社での決裁稟議書を書いたことがある人!
→登記の方が簡単!

登記する不動産の法務局が自宅から2時間以内で平日動ける人!
→交通費と自分の時給をいくらとするか、見極めて考えましょう。

不動産登記を自分でする場合と司法書士に頼む場合何が違うのか?

司法書士に頼んだ場合、仰々しい達筆な筆ペンで「登記書」と書かれた表紙に挟まれてきました。
最初見たときは、「俺も土地持ちかあ!」と思いまいた。

自分でやった場合、法務局で、「はい、こちらねー」と紙っぺらをもらいました。

もしかしたら、表紙で数万円とっていませんか???と思いましたね。



不動産登記で用意するもの


不動産を購入した際の登記手続きは、売買に伴う所有権移転と言います。

初めての登記移転なので、法務局の相談係にまず訪問。相談係には登記のプロが親切にサポートしてくれます。ネットにも登記移転の解説があったので、それを参考に書類を揃えていったのですが、細かいところの流儀が書かれていないことがわかりました。

必要書類を以下に示します。まず自分で作成するものです。
優しい心の持ち主なので、サンプルもリンク貼っておくよ。

<登記原因証明情報>

登記の原因となった事実または行為及びこれに基づき権利変動が生じたことを証明する情報です。売買契約書でもいいのですが、コピーではNGで、印紙をはったものが入ります。印紙代をゼロにするには、「登記原因証明情報」を自作して、買主の印、売主の実印を押せば安上がりです。捨印も忘れずに。万が一不備があっても修正可能です。

また、売買対象不動産のうち、

売主が100%持っているものを全部買う場合は「所有権移転」
売主が共有している私道を全部買う場合は「持分全部移転(A分のB)」
売主が共有している私道のうち一部買う場合は「持分一部移転(X分のY)

と書いておくことが通例のようです。

売買する不動産が多く、A4で収まらない場合、A3に印刷しても問題ないとのことです。

売主さんの実印がいるので、売買契約までに用意しておきましょう。

登記原因証明情報サンプル
 
<委任状>

不動産の売買は、売主、買主双方の意思表示を示す必要があり、本来は売る側の実印、と買う側の印の両方をすべての書類に押す必要があります。これが大変なので、委任状に売主の実印の押印があれば、以降の書類は買主の押印だけで処理できます。売主さんの実印がいるので、売買契約までに用意しておきましょう。

<登記申請書>

こちらはA4サイズで作成します。
今回私が売買した不動産は合計9筆と家屋の合計10個でした。
10枚作るのか。。。とウンザリ気味だったのですが、相談係の素晴らしい助言!

所有権移転、持分全部移転、持分一部移転で分類し、さらに比率が同じものでグループ化できるのです。つまり私の場合、以下の5枚に削減できました。

1)家が建っている土地と建物は所有権移転で1枚
2)私道のうち1/6の持分全部移転で1枚
3)私道のうち1/2の持分全部移転で1枚
4)私道のうち1/12の持分一部移転で1枚
5)私道のうち73/500の持分一部移転で1枚

登録免許税の計算は相談係が計算してくれます。
難しい計算ではありませんが、土地の種類によって、税率が違います。
家と その土地は基本以下で良いようです。

土地 評価証明書の価格(1000円未満切り捨て)X1000分の15(1000円未満切り捨て)

建物 評価証明書の価格(1000円未満切り捨て)X1000分の20(1000円未満切り捨て)

私道の場合、持分だけを対象にし、税金を計算します。税率も100分の30となるようなので、詳しくは相談係に。

不動産の表示は、不動産番号を書いておけば、住所等は情報は省略できます。

—— 市役所で取得するもの ーー

<評価証明書>
申請する年度の、登記する土地、建物の固定資産の評価証明書で、市役所に行って
固定資産公課証明書を取得します。
私道の部分ですが、この証明書に評価額が載っていないケースがあり、
私道の固定資産評価証明書を別途取得しました。

この証明書は、登記申請書に記載する登録免許税の計算に必要な値となります。

— — 売主さんに用意していただくもの ーー

<売買対象不動産の不動産登記>
実は誰でも取得できるのですけどね。私の場合は仲介不動産が用意してくれました。

<印鑑証明書(3ヶ月以内)>

超必須!なお、売主の氏名、住所は登記簿の記載、印鑑証明書の記載が一致している必要があります。一致していない場合、登記名義人住所氏名変更、をする必要があります。今回は、一致していたので、変更の必要なく、スムーズに行きました。一致してなかった面倒なんだろうな。

<実印>
売主さんは実印で、委任状、登記原因証明情報に押印をします。

<登記済権利証/登記識別情報>

シールで隠されている登記識別情報が必要となります。権利証を渡すと戻ってきませんので、一部売主さんに権利が残る場合は、登記識別情報のシールを剥がし、コピーをとって使います。

<住民票>

一応用意してもらいました。結果使わなかったけども。

ーー 買主が用意するもの ーー

<住民票>

登記申請書に住民票コードを記載した場合、省略可

<認印>

申請書に押印。相談係に行って、一緒にどこに押すか確認しながら押しましょう。


不動産売買契約までに準備するもの


売主さんに実印で押印をいただく必要があるので、委任状、登記原因証明情報は作っておきましょう。また、売買対象の登記識別情報は頂いておきましょう。
この辺りは、仲介不動産がある程度サポートしてくれると思いますが。

では、頑張ってレーッツ登記!

2号物件購入!超築古かったら、臭かった!

横須賀にひっそりと残っていた昭和25年築の超築古物件。
谷戸と呼ばれる階段を50段登ったところ。
谷戸にしては、階段は少ない方だ。場所によっては100段とか200段とかあるようだ。

見た目はお寺か古民家風。メインのダイニング8畳は天井も高く、縁側付きで、昭和の佇まいを残してくれている。その他、キッチン、風呂はリフォーム済み。
トイレも、水洗化されている。

私の祖父は横須賀にいたが、その家を思い出すような作り。とてつもなく古いけど、これに住みたいと思う人は間違いなくいると思い、購入を決意。

不動産サイト公開前に、不動産屋は投資家に直接打診をしていたそうな。そして6割以上さげた鬼の指値をしたが玉砕とのこと。そして、私に回ってきた。

不動産屋は言う。

「前の方より高くしてね」

なので10万円追加して指値してみた。正直怒られるかと思ったが、

「わかりました、それで押し切ります!」

ガッツのある営業マンだ。1週間ほどして

「まだ迷っているんですよ、売主さん、でも、この額で決めますから少し待ってください!」

その2日後、売主さんも合意され、マネー成立。

今回の登記は自分でやった。やるつもりはなかったのだが、不動産屋さんから、

「お金もったいないから、これぐらい自分でやったらいいですよー。わからないことは、司法書士に聞いておくんで」

なかなか、面白い不動産屋さんもいるもんだ。

さて、私の投資スタイルは、築古で汚いものを綺麗にして再生するものですが、今回は、超築古でしたが、それほど汚くなかったのです。しかし、

臭い!

前の住人が、犬と猫を飼っていたそうで、どちらかの臭いが縁側に染み付いている!

さて、この臭いをどう消すか、調査が必要となったのだ!

つづく


湘南のボロ戸建物件見学メモ

さて、1号ボロ戸建物件も再生し、入居者も付いたので、2号物件を探す旅です。

家からのアクセスがよい湘南の方角に激安ボロ戸建があったので、家族とドライブがてら行ってみる。

まず一つ目。古家屋付きの土地として売られていた、サイディングされた平家の古い戸建。

私「中みせてほしいんですけど」

不動産「中かあ。鍵もらってないんだよね、土地として売ってるから、聞いてみるけど」

しばらくして返信

不動産「オーナーさん、いやだって。中見せるの恥ずかしいし、家も傾いているし。潰して土地として買ってって」

むう、そうか。そういう反応もあるんですね。
とはいえ、家の周りの雰囲気を見ておこうと、近くまで行ってみる。

スゲー細い道なのに車侵入OK!

安いには理由はあるが、第一印象でNG !
場所的には、車がないと生活できないところだからなぁあ。。。

2軒目の物件。こちらも古家屋付きの土地として売られていた。写真でみるからにボロい。

私「中みせてほしんですけど」

不動産「あの物件ですか、崖の上で車も入れないし、あばら家みたいな感じですよ。もっといいのありますよ」

と、いろいろ情報交換をして終わり。個人的には見てみたかったが、不動産屋は、

ワザワザ行きたくない感1000%

確かに、自分が不動産屋だったら、効率のいいものから扱うよね。


3軒目の物件。こちらも古家屋付きの土地として売られていた。写真でみるとボチボチ。

私「中みせてほしんですけど」

不動産「いいですよ、残置物一杯ですので、この価格です」

玄関を開けると、床に穴、天井に雨漏りのシミ。残置物びっしり。というか、
つい最近まで生活していたような感じ。

どれぐらい空き家だったのだろう。カレンダーをみると2年ぐらいの年月が。

2Fに上がると、なぜかDJ機材。息子さんたちが若い時に遊んで、社会人になったらやらなくなって、
実家に置いておいたんだろうな。あるある。俺も。
そして、親は亡くなられたか、施設に入った。自分にも降りかかってくる未来だなぁ。。

2Fにもトイレがある物件だけど、壁は雨漏り?でカビと剥がれ。

トイレ、風呂周りの床もフカフカしていて、シロアリかなあ。。。

風呂はバランス釜。リフォームにお金かかるなあ。。。

外をグルっとみると、外壁のトタンが浮いているところも。雨漏りの原因かな?

そして、木屑の山が。これはシロアリさんの食べた後かなあ。。。

窓の開け閉めには問題がないから、家に歪みはほとんどなさそうだけども、
シロアリ物件はまだやったことないから厳しいなぁ。
 
 激安ボロ物件はたくさん問題があるわけで、どの問題を自分で解決できるのか、というところが
キーになってきますね。

 

一号物件 入居後のトラブル(修繕費用公開するよ!)

6月に入居者に入っていただいてから、しばらく経って不動産屋さんからお電話。

「どもー、お世話になっていまーす。入居者さんから連絡があって、掘りごたつの部分が下がってしまったって。それで見に行って、のってみたらベコって!このままじゃ危ないので。。。」

おー、まじかー!
早速トラブルですよ。

まあ、軽微なものでよかった。

掘りごたつも使わないとのことなので、埋めてしまう工事にしました。

さて、この工事の費用

51000円也!
ちゃりーん!

DIYリフォームしている時に自分で埋めておけばよかったなぁ。。。

工事の調整をしていたら、さらなるトラブル情報が!

「入居者さんがクーラー購入されたんですが、電力が足りないって。なんか、線3本いる工事が必要だとかで、15万円ぐらいかかるって。。。」

ぬぉーーーーー!なんだよ、15マンって!

いったいどんなクーラーを買ったんだ!200Vでも使う気か!?

とは思ったが、まずは情報収集です。

  • うちの戸建ボロ物件は、1Fが6畳、6畳、4畳キッチン、2Fが6畳。
  • 入居者はお一人ですが、ペットのワンチャン、ネコちゃんがいるので真夏は留守でも冷房必要。一人暮らしならば、30Aでも十分だけども、家が大きいので、40Aあったほうが安心。
  • うちの戸建ボロ物件は古いので、単相2線式で30A。40Aにするには単相3線式にする必要がある。
  • うちの戸建ボロ物件は古いので、クーラー専用電力回線が無い。クーラー専用回線で電力を確保したほうがよい。
うーん。前の住人は30Aで過ごしていたのになあ。とは思っても、昔と今じゃ電化製品の数も違うしね。
しょうがない。

というわけで、工事内容は
  • 40Aに対応できるよう単相2線式から単相3線式にする(オーナー持ち)
  • 30Aから40Aに変更(東電持ち)
  • クーラー専用回線を1Fと2Fの2箇所に(オーナー持ち)
さて、この工事の費用は???

163000円也!

きょえーーーー。戸建ボロ物件大家業、波乱の幕開けです。


教訓①
 掘りごたつなんて今更使わない。さっさと埋めておけ!

教訓②
 古い家の電力は要チェック。入居する前に直しておこう!