ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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開拓メモ

湘南のボロ戸建物件見学メモ

さて、1号ボロ戸建物件も再生し、入居者も付いたので、2号物件を探す旅です。

家からのアクセスがよい湘南の方角に激安ボロ戸建があったので、家族とドライブがてら行ってみる。

まず一つ目。古家屋付きの土地として売られていた、サイディングされた平家の古い戸建。

私「中みせてほしいんですけど」

不動産「中かあ。鍵もらってないんだよね、土地として売ってるから、聞いてみるけど」

しばらくして返信

不動産「オーナーさん、いやだって。中見せるの恥ずかしいし、家も傾いているし。潰して土地として買ってって」

むう、そうか。そういう反応もあるんですね。
とはいえ、家の周りの雰囲気を見ておこうと、近くまで行ってみる。

スゲー細い道なのに車侵入OK!

安いには理由はあるが、第一印象でNG !
場所的には、車がないと生活できないところだからなぁあ。。。

2軒目の物件。こちらも古家屋付きの土地として売られていた。写真でみるからにボロい。

私「中みせてほしんですけど」

不動産「あの物件ですか、崖の上で車も入れないし、あばら家みたいな感じですよ。もっといいのありますよ」

と、いろいろ情報交換をして終わり。個人的には見てみたかったが、不動産屋は、

ワザワザ行きたくない感1000%

確かに、自分が不動産屋だったら、効率のいいものから扱うよね。


3軒目の物件。こちらも古家屋付きの土地として売られていた。写真でみるとボチボチ。

私「中みせてほしんですけど」

不動産「いいですよ、残置物一杯ですので、この価格です」

玄関を開けると、床に穴、天井に雨漏りのシミ。残置物びっしり。というか、
つい最近まで生活していたような感じ。

どれぐらい空き家だったのだろう。カレンダーをみると2年ぐらいの年月が。

2Fに上がると、なぜかDJ機材。息子さんたちが若い時に遊んで、社会人になったらやらなくなって、
実家に置いておいたんだろうな。あるある。俺も。
そして、親は亡くなられたか、施設に入った。自分にも降りかかってくる未来だなぁ。。

2Fにもトイレがある物件だけど、壁は雨漏り?でカビと剥がれ。

トイレ、風呂周りの床もフカフカしていて、シロアリかなあ。。。

風呂はバランス釜。リフォームにお金かかるなあ。。。

外をグルっとみると、外壁のトタンが浮いているところも。雨漏りの原因かな?

そして、木屑の山が。これはシロアリさんの食べた後かなあ。。。

窓の開け閉めには問題がないから、家に歪みはほとんどなさそうだけども、
シロアリ物件はまだやったことないから厳しいなぁ。
 
 激安ボロ物件はたくさん問題があるわけで、どの問題を自分で解決できるのか、というところが
キーになってきますね。

 

平塚のボロ戸建物件を見学

ボロ戸建物件投資を決意して数ヶ月。
中古戸建物件探しのネット巡回が日課となった。
人気の神奈川県平塚で400万円の中古戸建を発見。
平塚にしては安い!即座に不動産屋に連絡をした。

とても古い物件で、再建築不可の旗竿地。だから土地値で見ても相当安い。相場の1/3ぐらい。
写真があれば送ってほしいというと、親切に一式送ってくれた。
一部屋床が完全に落ちている。雨漏りのせいで、床が腐った模様。
トイレは水洗、下水。風呂もリフォーム済み。といってもこんなに小さなユニットバスがあるのか、とびっくり!

なかなかの変態物件だ。初めての投資にしては難易度が高いが、見るのはタダのため、勉強がてら行ってみる。なんとこの戸建、昭和22年に建てらている。襖もすーっと動くので、構造はしっかりしている模様。昔の大工さんは腕がよかったのか。

修理して賃貸した場合、どれぐらい家賃となるか聞くと、5−6万だろうと。
不動産屋さんが一緒に連れてきてくれた大工さんにリフォーム費用を聞くと、200−300万!
まあ、フルフルのリフォームだと思うけども。。。
投資600万で年間60万だと10%の利回りで、目指す20%利回りに届かない。

不動産屋さんは交渉すれば、安くなると思うよ、というが、再建不可の場合、土地を担保に金を借りることができないので除外。両隣から30cmずつ土地を売ってくれればいいのだけど、その交渉も頓挫したっぽい。
 
もし、自分でその交渉をまとめられる自信があれば、買いだけどなあ。。。

今回は見送りです。

ボロ戸建物件を探そう!横須賀市逸見で380万円

私の狙いは戸建不動産投資。戸建物件の値段は歪みが起きやすく、高利回りの実現もしやすい。

不動産情報サイトで公開されている中古戸建物件を安い順に並べて毎日観察すれば、すぐに売れるもの、売れ残りの傾向をつかめる。さらに、間取りを眺めながらどう再生するといいのか、妄想訓練で、ボロ戸建の再生イメージ培う。

さて、今回は横須賀市逸見に380万円の安値物件を発見。横須賀は昨今空き家が急増しているエリアだ。早速不動産屋に問い合わせてみる。

S63年築木造スレート葺2階建の70平米ぐらいの中古戸建。市街化区域であり条件としてはまずまず。

しかしバルコニー劣化による雨漏りがあり一階が結構なダメージ。初めて買う物件としてはハードルが高い。3棟建売された物件の一つで、築年数の割に痛みあり。

車で入って行ける場所ではないため、リフォームするにも割高になる。ということは駐車場もない。
横須賀によくある物件だ。

さらに、最近の長雨や豪雨で影響が出そうなラベルがイッパイついている。
 
第一種高度地区
急傾斜崩壊危険区域
土砂災害警戒区域

せっかく手に入れた物件が天災で無くなってしまっては元も子もない。
こういう物件は避けていこう。
もちろん、10万円なら別だけども。

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