ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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一号物件

一号物件の雨漏り!アンテナ損傷!その原因と対策、お値段は!?保険は?

9月末の台風、10月頭に立て続けに上陸した台風のせいで一号物件が被害!

まず、9月末の台風の横殴りの雨で、雨漏り発生!
1F和室、ちょうど上がベランダです。
天井に水がある程度たまって、耐えきれなくなった天井から、ダバーッと水が落ちてきたとのこと。

この物件、購入時に雨漏りのシミがあったんですね。でも、半年間のセルフリフォーム期間中、
観察していたのですが、雨漏りしなかったんです。きっと、雨漏りは止まっているのだろう、
と思ったのですが、 ある条件になると雨漏りする、という難しいタイプだったようです。

そして、10月頭の台風の暴風でアンテナが壊れたらしくテレビが映らなくなったと。
調べてもらったら、アンテナの向きが明後日の方向向いてしまった模様。

房総半島の風の強いエリアはなかなか大変ですわ。

アンテナの件は明らかに台風のせいなので、火災保険で対応可能です。
見積もりと現場の写真、ビフォーアフターを送ればよいとのこと。
ちなみにその修理代金は36000円程。

雨漏りですが、火災保険適用の条件が中々難しい。
台風によって、家の何かが損傷した結果、雨漏りしたのであれば保険適用。
例えば、ベランダに置いてあった植木が台風で倒れて、雨樋や排水溝がつまり、雨が流れなくなって、雨漏りにつながった、なら出るとのこと。

今回のケースは。。。どうなのでしょうか?
まず雨漏りに絶対的な自信のある業者さんを見つけ、チェックしてもらいました。

今回お願いしたのは、OOO防水、という防水一筋の会社さん。
散水による雨漏り原因特定をして、防水対処をしてくれる!

原因を特定して対処したいので、散水調査をしてもらおうと思いましたが、5万円の有料。
業者さんのご提案で、まずは目視確認、見れば原因が分かる場合があるので、5万円は
対処費用にまわす人が多いですよ、とのこと。
なかなか良心的な会社さんです。

というわけで、現場調査をしてもらったところ、ベランダが後から設置されるタイプで、
壁とのベランダの継ぎ目、一階屋根のトタンとの取り回しあたりが、怪しいとのこと。
なんせ潮風にあたって、25年以上たつ家ですから。。。

ご提案の対処ですが、コーキングによる暫定措置は9万円程度。ただし、紫外線にあたって、もろくなるので、3、4年ぐらい経つと、やり直しになる。

しっかり措置は、25万円程度。コーキングした上、紫外線で脆くならないよう塗膜防水を施す。こちらだと、 10年ぐらい持つ。

4年ごとに対処したほうが、安くないかな?笑

これでも雨漏りしたら、雨戸の戸袋からの水の侵入だそうで。。。
 

9月の台風に1号物件が雨漏り被害!

9月の2週間海外出張中、何も起こらないようにと願っていたら、ご苦労さんにも台風が上陸しまして、我1号物件に被害があった!

雨漏り場所は、購入時にシミがしっかり付いていたところから、溜まった水がドバーッと垂れてきたとのこと。購入後、リフォーム期間の間、雨ごとにチェックしていたものの、その時は発生せず。どうやら、風向き、雨の量の条件で発生するようです。和室の天井が雨でふやけてブヨブヨです。

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雨漏り箇所の上にベランダがあるので、そのサッシ、ベランダの取付場所のあたりに小さな穴があるのかもしれない。

前回、屋根屋さんに連絡したら、ことごとく、難しいな、といいながら、塗装を提案してくる状態になったので、今回は、雨漏り専門業者に声をかけた。OO防水工業、という名前の会社に連絡。

散水調査(6万くらい)→対策をお願いしようと電話をしたら、まずは、目視検査(無料)からやりましょう、と良心的な提案。

さくっと見つかればいいが、今度は超大型台風がやってくる。あー。

不動産を持つと、こういうストレスが発生するのね。。。

一号物件 入居後のトラブル(修繕費用公開するよ!)

6月に入居者に入っていただいてから、しばらく経って不動産屋さんからお電話。

「どもー、お世話になっていまーす。入居者さんから連絡があって、掘りごたつの部分が下がってしまったって。それで見に行って、のってみたらベコって!このままじゃ危ないので。。。」

おー、まじかー!
早速トラブルですよ。

まあ、軽微なものでよかった。

掘りごたつも使わないとのことなので、埋めてしまう工事にしました。

さて、この工事の費用

51000円也!
ちゃりーん!

DIYリフォームしている時に自分で埋めておけばよかったなぁ。。。

工事の調整をしていたら、さらなるトラブル情報が!

「入居者さんがクーラー購入されたんですが、電力が足りないって。なんか、線3本いる工事が必要だとかで、15万円ぐらいかかるって。。。」

ぬぉーーーーー!なんだよ、15マンって!

いったいどんなクーラーを買ったんだ!200Vでも使う気か!?

とは思ったが、まずは情報収集です。

  • うちの戸建ボロ物件は、1Fが6畳、6畳、4畳キッチン、2Fが6畳。
  • 入居者はお一人ですが、ペットのワンチャン、ネコちゃんがいるので真夏は留守でも冷房必要。一人暮らしならば、30Aでも十分だけども、家が大きいので、40Aあったほうが安心。
  • うちの戸建ボロ物件は古いので、単相2線式で30A。40Aにするには単相3線式にする必要がある。
  • うちの戸建ボロ物件は古いので、クーラー専用電力回線が無い。クーラー専用回線で電力を確保したほうがよい。
うーん。前の住人は30Aで過ごしていたのになあ。とは思っても、昔と今じゃ電化製品の数も違うしね。
しょうがない。

というわけで、工事内容は
  • 40Aに対応できるよう単相2線式から単相3線式にする(オーナー持ち)
  • 30Aから40Aに変更(東電持ち)
  • クーラー専用回線を1Fと2Fの2箇所に(オーナー持ち)
さて、この工事の費用は???

163000円也!

きょえーーーー。戸建ボロ物件大家業、波乱の幕開けです。


教訓①
 掘りごたつなんて今更使わない。さっさと埋めておけ!

教訓②
 古い家の電力は要チェック。入居する前に直しておこう!

一号物件 入居決定!

ずいぶん記事更新が空いてしまったが、2月、3月が出張で忙しく、残り作業は業者にやってもらった。

お願いした作業は、外の雨戸の戸袋の掃除、動かない雨戸の修理、床に張り付いていた両面テープ剥がし、洗面所のシャンドレ交換。

これを全部一人でやるには大変すぎだ。3月中に完了させ、3月の募集に合わせたかったが、
募集を4月に開始。

入居条件は、
・承認をとってDIY可〈どんどん自分色に染めて、ずっと住んで〉 
・ペット可〈他所じゃOKしない犬猫可〉

この時点で差別化は取れているはず!一度入ったら抜けられない作戦。

繁忙期の三月を逃してしまったので少し時間かかりましたが、ついに初のボロ戸建再生物件に入居者決定しました! 入って欲しい人は、家族でペット付きでしたが、独身犬猫付きでした。

前住んでいたアパートも同じくらいの家賃だったようで、車で15分ほど離れるけど広くなって戸建になるのはメリットがあったみたいです。

土地家屋の購入で約200万円、修理で200万円くらいかかりましたが、家賃は6万円。 ですので、年利回り18% 20%はいかなかったけど、初の物件でここまで行けたのだから良しとしよう。 さて、出口戦略は、5年後に入居者に買い取ってもらおうかな。。。

DIYリフォーム!トイレのクッションフロア張り替えは古いのを大事にね5

今回のDIYリフォームはトイレ!

クッションフロアの張り替えも終盤。残すはトイレのみ!

トイレは便器があるので難易度は高いと言われています。この形にクッションフロア貼らないといけないからね。

よくやる手は、広告紙などで型紙を取る方法。

でもモットモット楽チンなのは、古いクッションフロアを上手に剥がしてそれを型紙にしてしまう方法。

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ピッタシで切り取ってもいいけど、ちょっと大きめの方が安心かな。

便器を囲まないといけないので裏側に切れ目入れましょう。

あとは狭いトイレに這いつくばって接着剤を塗って貼ればオッケー!

這いつくばるところが一番消耗します。。