ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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ボロ戸建

湘南のボロ戸建物件見学メモ

さて、1号ボロ戸建物件も再生し、入居者も付いたので、2号物件を探す旅です。

家からのアクセスがよい湘南の方角に激安ボロ戸建があったので、家族とドライブがてら行ってみる。

まず一つ目。古家屋付きの土地として売られていた、サイディングされた平家の古い戸建。

私「中みせてほしいんですけど」

不動産「中かあ。鍵もらってないんだよね、土地として売ってるから、聞いてみるけど」

しばらくして返信

不動産「オーナーさん、いやだって。中見せるの恥ずかしいし、家も傾いているし。潰して土地として買ってって」

むう、そうか。そういう反応もあるんですね。
とはいえ、家の周りの雰囲気を見ておこうと、近くまで行ってみる。

スゲー細い道なのに車侵入OK!

安いには理由はあるが、第一印象でNG !
場所的には、車がないと生活できないところだからなぁあ。。。

2軒目の物件。こちらも古家屋付きの土地として売られていた。写真でみるからにボロい。

私「中みせてほしんですけど」

不動産「あの物件ですか、崖の上で車も入れないし、あばら家みたいな感じですよ。もっといいのありますよ」

と、いろいろ情報交換をして終わり。個人的には見てみたかったが、不動産屋は、

ワザワザ行きたくない感1000%

確かに、自分が不動産屋だったら、効率のいいものから扱うよね。


3軒目の物件。こちらも古家屋付きの土地として売られていた。写真でみるとボチボチ。

私「中みせてほしんですけど」

不動産「いいですよ、残置物一杯ですので、この価格です」

玄関を開けると、床に穴、天井に雨漏りのシミ。残置物びっしり。というか、
つい最近まで生活していたような感じ。

どれぐらい空き家だったのだろう。カレンダーをみると2年ぐらいの年月が。

2Fに上がると、なぜかDJ機材。息子さんたちが若い時に遊んで、社会人になったらやらなくなって、
実家に置いておいたんだろうな。あるある。俺も。
そして、親は亡くなられたか、施設に入った。自分にも降りかかってくる未来だなぁ。。

2Fにもトイレがある物件だけど、壁は雨漏り?でカビと剥がれ。

トイレ、風呂周りの床もフカフカしていて、シロアリかなあ。。。

風呂はバランス釜。リフォームにお金かかるなあ。。。

外をグルっとみると、外壁のトタンが浮いているところも。雨漏りの原因かな?

そして、木屑の山が。これはシロアリさんの食べた後かなあ。。。

窓の開け閉めには問題がないから、家に歪みはほとんどなさそうだけども、
シロアリ物件はまだやったことないから厳しいなぁ。
 
 激安ボロ物件はたくさん問題があるわけで、どの問題を自分で解決できるのか、というところが
キーになってきますね。

 

DIYリフォーム!床下収納付きキッチンのCF貼りで大消耗

さてさて、一号物件のDIYリフォームも佳境です。

今日の難敵は床下収納付きキッチンのCF貼り。
古い汚いCFをDIYでリフォームします!

まず、汚い古いCFを剥がします。これは力技ですが、古いので変なところで切れてしまいますので、丁寧に大胆に!

CFの下には大量のホコリや砂が隠れておりましたので、掃除機で吸い取ります。
このとき、はぼうきを使うと、隅っこにいるホコリ、砂も掻き出して吸い取ることができます。
この家は前の住民がほとんど掃除せず暮らしていたのと、環境的に砂埃が多いところなので、なかなか大変な状態でした。

CFの貼り方はDIY-SHOPなどが提供しているYoutubeを参考に貼っていきます。

しかし、この1号物件は床下収納があるのです。床下収納の蓋を取り外して、床にCFを貼り、指で床下収納の輪郭を確認しながらカッターで切り取る。この切り取ったものは新しい床下収納の蓋に貼り付けるので捨てないように大事に取っておきましょう。

 IMG_9222

ひとまず穴に自分が落ちないよう古いほうで蓋をしておきます。

後日床下収納のセットをカインズで購入。外枠もぴったりはまりバッチリだったのだが、
収納庫が束石に当たって、収まらないという珍事発生。
買ったときについていた古いやつは、底がすぼんでいたので問題なかったようだ。。。
やってみたら色々なことが起こるものだ。

後日底がすぼんでいる収納庫だけを買ったが収まりがわるい。点検口の枠との噛み合わせがなんだかうまくいかず、蓋がちょっと浮いている。気持ち悪い。

サイズ間違えましたー、と言って返品処理。

ネットで浅底タイプの床下収納を見つけたので、それを利用。やっとピッタリ!

CFの壁との境の処理は難しい。長めに切って押し込むとシワが寄るし、ちょうどを狙うと少し短め。
特に台所キッチンの下は結構ガタガタなので、うまく切れないものです。
そこは大量のコーキングでごまかすw

DIYリフォーム!部屋の壁をペンキ塗り!

油汚れのひどいキッチンの壁のDIYリフォームにとりかかる。

とにかく汚ない。

とにかく汚いのだ。

どれぐらい汚いかというと、入るのも嫌なぐらい汚いのだ。

何年何十年の油汚れと数年の空き家期間で溜まった埃を掃除だ。

埃は掃除機で吸い取るしかない。掃除機界の価格破壊王ツインバードの登場だ!

しかし!

開始数十分後、ツインバードが止まる。

どうやら埃が多すぎて、フィルターの目があっという間につまり熱を持ったようだ。

掃除機の掃除をしてモーターを休ませながら再開。

なんだよ、掃除機の掃除って。。。

次は壁の油汚れ。これはアビリティクリーン!恐ろしく汚れが落ちることで一躍有名になったやつだ。



壁に吹きかけ数分おき、古タオルで拭くと、

すげー汚れが落ちる!

このまま綺麗になってくれたらリフォームする必要ないのにー、と思ったものの、汚れの染み込みかたはハンパない。

壁をひととおり綺麗にしたとこで、塗装、壁紙どちらが良いのか考える。

この壁、平坦じゃなく板の継ぎ目が丸見え。

壁紙貼るにはパテ埋めして、シーラー塗って、壁紙を貼る。

難易度高そうだ。

よって継ぎ目は特に処理せずペンキ塗ることにした。結果、余計に時間がかかることに。
なぜなら、マスキングして、シーラー塗って、ペンキ二度塗りだから。
これに気づいたのは一度塗りが終わった時。何事もシミュレーション必要ね。

壁紙張る場合:パテ埋め → シーラー → 壁紙  うまくいけば3日

ペンキ:マスキング → シーラー → ペンキ白 → ペンキ青 → ペンキ白 → ペンキ青 5日

まあ、壁紙張ったことない人間が1日ではれるのか、というところもありますが。

マスキングも中々大変な作業。木枠のどこまで塗る、塗らないでマスキング量変わるし、正確にピタッと合わせるのが難しいのだ。
下手がマスキングするとやはりはみ出たりしちゃうものですな。

なんとかかんとか、二度塗りが終わり白とブルーの爽やかな?キッチンに!

壁が綺麗になると天井の汚れが気になってしまうのよねー。どうすっかなー。 

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今日の教訓

DIYリフォームでも工数見積もりをシミュレーションしよう