戸建不動産投資とは、中古の一軒家を購入し、賃貸として人に貸し家賃を得る不動産投資手法です。通常、賃貸物件というと、アパートやマンションを想像するかと思いますが、戸建も賃貸は可能なのです。そして、できれば戸建に住みたい、という希望者も多いのです。
例えば、小さなお子様がいて、アパート、マンションの隣近所から苦情を言われている人。小さなお庭でもいいので、家庭菜園をしたい人などなど。
しかも戸建は古くても大丈夫。今はDIYブーム！DIY可能物件にして、住みやすいように入居者自ら改造してもらえば、オーナーが自腹でリフォームする手間も減り、戸建物件はバリューアップ。住むのに必要な最低限の掃除、雨漏りの修理、水道、ガスなどの整備をしておけばよいのです。
不動産賃貸募集サイトで、賃貸物件を探したことはあると思いますが、その際、戸建物件と、マンション、アパート物件の数の差を気にしたことはありますか？圧倒的に戸建物件は少ないのです。最近の不動産賃貸募集サイトはテラスハウスも戸建物件にしています。ですから、純粋な戸建物件の数はもっと減ります。これを読んでいるかたも、同じ値段払うなら戸建賃貸に住みたい、という人がいるのでは？
戸建不動産投資の流れは、
簡単ですね？
戸建不動産投資を始めるには、仕入れである、戸建、一軒家を買う必要があります。もちろん安いほうがよいです。そうなると、自ずと中古物件となります。中古の一軒家を買うときは格安物件であればあるほど良く、激安物件であればあるほど良いのです。その訳は利回りが高くなるためです。
非常に単純な話、月５万円の家賃でしたら、年間６０万円。
もし、一軒家の中古を３００万円で購入したら、年間利回りは２０％。
もし、戸建の中古を６００万円で購入したら、年間利回りは１０％。
もし、１２００万円で購入したら年間利回りは５％です。
どれを取っても銀行の預金利回りよりも断然よいですが、年間利回り２０％だとしたら、５年間で３００万円儲かります。一軒家の中古の価値が３００万円のままであれば２年間で資産が６００万円となるわけです。もし、この物件を３００万円で売れば、現金が６００万円となるわけです。（実際は税金や修理費といった出費はありますけども）
戸建不動産投資は非常に面白い特徴があります。例えば、東京近郊、川崎あたりで一軒家を買うとなると、土地値が非常に高いので、利回りは低くなりがちですが、地方に行くと戸建は投げ売り状態。５割引、タダでもいいから、もらってくれ、という話も聞きます。
もちろん、安いには理由があります。何年も住んでいないので埃と虫だらけ。古い。廃墟状態。このようなボロ物件、廃墟物件はご近所さんにとっても厄介なもの。雑草は伸び放題、動物も住んでいる。でも、このような一軒家、戸建を購入して、再生すれば、住みたいという人は現れます。
さらに凄い技で、仕入れで物件を買わない、というやり方もあります。使っていない戸建や一軒家を借りて、許可を得て、又貸しをするのです。これは転貸という方法で、オーナーの許可を得れば大丈夫なのです。だいたい空き家にするほど家を余らしている資産家もいるのです。ほっといたら、廃墟になって、近所迷惑なだけ。ならば、積極的に借りて綺麗にしてあげましょう。
次に下処理する部分。激安物件は安いなりの理由があります。雨漏り、埃だらけ、臭い、など。
中には直すのは難しいものがありますが、だいたい何らか解決方法があるはずです。極端な話、自殺者や孤独死で腐敗が進んだ後の部屋を綺麗にする業者もいるのです。この世の中に無いものはほとんど無いと思います。
次に、料理する部分。不動産なのになぜ料理なのか？ここは、不動産投資家の味付が一番でるところなのです。ファミレスのご飯のように、まあまあ美味しいけど特別強い個性のない味のような普通の部屋の作りにするか、こだわりの一品のようにゴリゴリに部屋を作るか。
リフォーム会社のいいなりになると、高額になるため、利回りは悪化します。一番よくやるのが、自分の労働力を使ってやること。私もやりました。しかし、これがなかなか大変。一人でできることは限られています。結果的に時間が非常にかかりました。安い労働力を活用した物件を再生し、早く入居してもらい、家賃を貰わないと、不動産投資の意味がありません。
賃貸募集の方法も増えました。通常のやり方は、不動産屋にお願いすること。賃貸募集、賃貸中の管理、トラブル対応、退去の対応まで不動産屋さんにおまかせ。この場合は、家賃の５％、管理費として持っていかれます。物件が家から遠い場合はお任せしたほうがよいです。私も神奈川に住んでいて、千葉の九十九里の物件は自分で管理できませんから、そのエリアの不動産屋さんにお願いしています。この物件は古く、九十九里の強風もあり、何かとトラブルの多い物件です。管理をお願いしてよかったですが、不動産屋にとっては、割りに合わない、と思われているかもしれませんが。
インターネットのおかげで大家が直で募集することも可能になりました。私はジモティーで募集をしたことがありますが、非常に多くの連絡をいただき、購入から１ヶ月半で入居者が決まりました。ジモティーの場合、直接希望者とお話をするので、人間模様をヒアリングすることもでき、リアルなドラマを見ることもできます。生活保護の方、元気なお子様とアパート住まいで隣近所から文句言われて出て行きたい、自宅兼アトリエにしたい、友達と住みたい、兄弟姉妹で住みたい、叔母叔父と住む、などなど。私は核家族の一人っ子育ちだったので、兄弟、姉妹、親戚と住む、という形態があることにびっくりしました。
私はまだまだ戸建賃貸の駆け出しですが、このブログを通して、戸建投資方法を理解して、人生を変えるきっかけをつかんでいただければ、と思います。
例えば、小さなお子様がいて、アパート、マンションの隣近所から苦情を言われている人。小さなお庭でもいいので、家庭菜園をしたい人などなど。
しかも戸建は古くても大丈夫。今はDIYブーム！DIY可能物件にして、住みやすいように入居者自ら改造してもらえば、オーナーが自腹でリフォームする手間も減り、戸建物件はバリューアップ。住むのに必要な最低限の掃除、雨漏りの修理、水道、ガスなどの整備をしておけばよいのです。
不動産賃貸募集サイトで、賃貸物件を探したことはあると思いますが、その際、戸建物件と、マンション、アパート物件の数の差を気にしたことはありますか？圧倒的に戸建物件は少ないのです。最近の不動産賃貸募集サイトはテラスハウスも戸建物件にしています。ですから、純粋な戸建物件の数はもっと減ります。これを読んでいるかたも、同じ値段払うなら戸建賃貸に住みたい、という人がいるのでは？
戸建不動産投資の流れは、
- 仕入れ「戸建を入手する」
- 下処理する「大掃除、消臭、綺麗にする」
- 料理する「リフォームする、部屋を味付け」
- 貸す「入居して住んでもらう」
簡単ですね？
戸建不動産投資を始めるには、仕入れである、戸建、一軒家を買う必要があります。もちろん安いほうがよいです。そうなると、自ずと中古物件となります。中古の一軒家を買うときは格安物件であればあるほど良く、激安物件であればあるほど良いのです。その訳は利回りが高くなるためです。
非常に単純な話、月５万円の家賃でしたら、年間６０万円。
もし、一軒家の中古を３００万円で購入したら、年間利回りは２０％。
もし、戸建の中古を６００万円で購入したら、年間利回りは１０％。
もし、１２００万円で購入したら年間利回りは５％です。
どれを取っても銀行の預金利回りよりも断然よいですが、年間利回り２０％だとしたら、５年間で３００万円儲かります。一軒家の中古の価値が３００万円のままであれば２年間で資産が６００万円となるわけです。もし、この物件を３００万円で売れば、現金が６００万円となるわけです。（実際は税金や修理費といった出費はありますけども）
戸建不動産投資は非常に面白い特徴があります。例えば、東京近郊、川崎あたりで一軒家を買うとなると、土地値が非常に高いので、利回りは低くなりがちですが、地方に行くと戸建は投げ売り状態。５割引、タダでもいいから、もらってくれ、という話も聞きます。
もちろん、安いには理由があります。何年も住んでいないので埃と虫だらけ。古い。廃墟状態。このようなボロ物件、廃墟物件はご近所さんにとっても厄介なもの。雑草は伸び放題、動物も住んでいる。でも、このような一軒家、戸建を購入して、再生すれば、住みたいという人は現れます。
さらに凄い技で、仕入れで物件を買わない、というやり方もあります。使っていない戸建や一軒家を借りて、許可を得て、又貸しをするのです。これは転貸という方法で、オーナーの許可を得れば大丈夫なのです。だいたい空き家にするほど家を余らしている資産家もいるのです。ほっといたら、廃墟になって、近所迷惑なだけ。ならば、積極的に借りて綺麗にしてあげましょう。
次に下処理する部分。激安物件は安いなりの理由があります。雨漏り、埃だらけ、臭い、など。
中には直すのは難しいものがありますが、だいたい何らか解決方法があるはずです。極端な話、自殺者や孤独死で腐敗が進んだ後の部屋を綺麗にする業者もいるのです。この世の中に無いものはほとんど無いと思います。
次に、料理する部分。不動産なのになぜ料理なのか？ここは、不動産投資家の味付が一番でるところなのです。ファミレスのご飯のように、まあまあ美味しいけど特別強い個性のない味のような普通の部屋の作りにするか、こだわりの一品のようにゴリゴリに部屋を作るか。
リフォーム会社のいいなりになると、高額になるため、利回りは悪化します。一番よくやるのが、自分の労働力を使ってやること。私もやりました。しかし、これがなかなか大変。一人でできることは限られています。結果的に時間が非常にかかりました。安い労働力を活用した物件を再生し、早く入居してもらい、家賃を貰わないと、不動産投資の意味がありません。
賃貸募集の方法も増えました。通常のやり方は、不動産屋にお願いすること。賃貸募集、賃貸中の管理、トラブル対応、退去の対応まで不動産屋さんにおまかせ。この場合は、家賃の５％、管理費として持っていかれます。物件が家から遠い場合はお任せしたほうがよいです。私も神奈川に住んでいて、千葉の九十九里の物件は自分で管理できませんから、そのエリアの不動産屋さんにお願いしています。この物件は古く、九十九里の強風もあり、何かとトラブルの多い物件です。管理をお願いしてよかったですが、不動産屋にとっては、割りに合わない、と思われているかもしれませんが。
インターネットのおかげで大家が直で募集することも可能になりました。私はジモティーで募集をしたことがありますが、非常に多くの連絡をいただき、購入から１ヶ月半で入居者が決まりました。ジモティーの場合、直接希望者とお話をするので、人間模様をヒアリングすることもでき、リアルなドラマを見ることもできます。生活保護の方、元気なお子様とアパート住まいで隣近所から文句言われて出て行きたい、自宅兼アトリエにしたい、友達と住みたい、兄弟姉妹で住みたい、叔母叔父と住む、などなど。私は核家族の一人っ子育ちだったので、兄弟、姉妹、親戚と住む、という形態があることにびっくりしました。
私はまだまだ戸建賃貸の駆け出しですが、このブログを通して、戸建投資方法を理解して、人生を変えるきっかけをつかんでいただければ、と思います。
