ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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不動産

[2号戸建物件]賃貸物件に蜂の巣が発生したら!?

築古戸建の2号物件、掃除計画を立てようと、家の周りをチェックしていたら、不気味な音を感知!

ぶーん、

ぶーーん

ぶーーーーーん

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蜂! スズメバチ!?

なんかウジャウジャいるし。。。怖い!ひえー。

専門業者を呼ばなければいけないの?金がかかる!
保健所はタダでやってくれないの?

即ググる!

スズメバチの場合、市が指定する業者を使えば補助金がでるようで、それ以外は出ないとのこと。
それ以外の場合、どうすればいいのさ。。。

まずは市役所に電話。

市役所「巣の形はどんなのですか?」
私「六角形の穴があって、だんだん丸くなってきて、テレビで見るスズメバチの巣のような形になってきているような。。。」
市役所「んー、スズメバチではないかもしれないけども、まずは見てみましょう。」

その日のうちに調査員が来てくれました。市役所仕事が速い!

「あ、これ、アシナガバチ。自分で取れるよ。1000円ぐらいの殺虫剤で」

ずいぶん、軽く言うね。あなた。
しかし、初心者と察してくれたのか、助言をしていただいた。

  • 薬は5mぐらい飛ぶから、離れたところからでも大丈夫
  • 蜂も苦しいから、向かってくるかもしれない。その時は足元注意。だいたい、足元見てなくて、怪我するパターンが多い。
  • 薬かけるのは夕方以降。アシナガバチは夜巣に帰り、寄り添って寝るので寝込みを襲う!

というわけで、殺虫剤を購入。夕方のアシナガバチさんの一家団欒を殺虫剤で襲い、一網打尽!
巣の中から、ボタボタボタっと大量の亡骸が落ちてくる。。。
ごめんよ。。。

ちなみにアシナガバチの天敵は、なんとヒメスズメバチ。
巣の中の卵を引き抜いて、ムシャムシャ食べつくしてしまうそうで。
アシナガバチは何もできず、スズメバチがどこかに去っていくのをただ待つしかない。
待っても、結果、巣には卵一つ残らず食べらてしまうそうです。

まさか、築古ボロ不動産投資から蜂の生態を知ることになろうとは。

アシナガバチの巣があると、スズメバチも寄ってくるので、巣は駆除したほうがよいですね。

9月の台風に1号物件が雨漏り被害!

9月の2週間海外出張中、何も起こらないようにと願っていたら、ご苦労さんにも台風が上陸しまして、我1号物件に被害があった!

雨漏り場所は、購入時にシミがしっかり付いていたところから、溜まった水がドバーッと垂れてきたとのこと。購入後、リフォーム期間の間、雨ごとにチェックしていたものの、その時は発生せず。どうやら、風向き、雨の量の条件で発生するようです。和室の天井が雨でふやけてブヨブヨです。

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雨漏り箇所の上にベランダがあるので、そのサッシ、ベランダの取付場所のあたりに小さな穴があるのかもしれない。

前回、屋根屋さんに連絡したら、ことごとく、難しいな、といいながら、塗装を提案してくる状態になったので、今回は、雨漏り専門業者に声をかけた。OO防水工業、という名前の会社に連絡。

散水調査(6万くらい)→対策をお願いしようと電話をしたら、まずは、目視検査(無料)からやりましょう、と良心的な提案。

さくっと見つかればいいが、今度は超大型台風がやってくる。あー。

不動産を持つと、こういうストレスが発生するのね。。。

2号物件購入!超築古かったら、臭かった!

横須賀にひっそりと残っていた昭和25年築の超築古物件。
谷戸と呼ばれる階段を50段登ったところ。
谷戸にしては、階段は少ない方だ。場所によっては100段とか200段とかあるようだ。

見た目はお寺か古民家風。メインのダイニング8畳は天井も高く、縁側付きで、昭和の佇まいを残してくれている。その他、キッチン、風呂はリフォーム済み。
トイレも、水洗化されている。

私の祖父は横須賀にいたが、その家を思い出すような作り。とてつもなく古いけど、これに住みたいと思う人は間違いなくいると思い、購入を決意。

不動産サイト公開前に、不動産屋は投資家に直接打診をしていたそうな。そして6割以上さげた鬼の指値をしたが玉砕とのこと。そして、私に回ってきた。

不動産屋は言う。

「前の方より高くしてね」

なので10万円追加して指値してみた。正直怒られるかと思ったが、

「わかりました、それで押し切ります!」

ガッツのある営業マンだ。1週間ほどして

「まだ迷っているんですよ、売主さん、でも、この額で決めますから少し待ってください!」

その2日後、売主さんも合意され、マネー成立。

今回の登記は自分でやった。やるつもりはなかったのだが、不動産屋さんから、

「お金もったいないから、これぐらい自分でやったらいいですよー。わからないことは、司法書士に聞いておくんで」

なかなか、面白い不動産屋さんもいるもんだ。

さて、私の投資スタイルは、築古で汚いものを綺麗にして再生するものですが、今回は、超築古でしたが、それほど汚くなかったのです。しかし、

臭い!

前の住人が、犬と猫を飼っていたそうで、どちらかの臭いが縁側に染み付いている!

さて、この臭いをどう消すか、調査が必要となったのだ!

つづく


DIYリフォーム!床下収納付きキッチンのCF貼りで大消耗

さてさて、一号物件のDIYリフォームも佳境です。

今日の難敵は床下収納付きキッチンのCF貼り。
古い汚いCFをDIYでリフォームします!

まず、汚い古いCFを剥がします。これは力技ですが、古いので変なところで切れてしまいますので、丁寧に大胆に!

CFの下には大量のホコリや砂が隠れておりましたので、掃除機で吸い取ります。
このとき、はぼうきを使うと、隅っこにいるホコリ、砂も掻き出して吸い取ることができます。
この家は前の住民がほとんど掃除せず暮らしていたのと、環境的に砂埃が多いところなので、なかなか大変な状態でした。

CFの貼り方はDIY-SHOPなどが提供しているYoutubeを参考に貼っていきます。

しかし、この1号物件は床下収納があるのです。床下収納の蓋を取り外して、床にCFを貼り、指で床下収納の輪郭を確認しながらカッターで切り取る。この切り取ったものは新しい床下収納の蓋に貼り付けるので捨てないように大事に取っておきましょう。

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ひとまず穴に自分が落ちないよう古いほうで蓋をしておきます。

後日床下収納のセットをカインズで購入。外枠もぴったりはまりバッチリだったのだが、
収納庫が束石に当たって、収まらないという珍事発生。
買ったときについていた古いやつは、底がすぼんでいたので問題なかったようだ。。。
やってみたら色々なことが起こるものだ。

後日底がすぼんでいる収納庫だけを買ったが収まりがわるい。点検口の枠との噛み合わせがなんだかうまくいかず、蓋がちょっと浮いている。気持ち悪い。

サイズ間違えましたー、と言って返品処理。

ネットで浅底タイプの床下収納を見つけたので、それを利用。やっとピッタリ!

CFの壁との境の処理は難しい。長めに切って押し込むとシワが寄るし、ちょうどを狙うと少し短め。
特に台所キッチンの下は結構ガタガタなので、うまく切れないものです。
そこは大量のコーキングでごまかすw

敷地内の電柱はタダで移動してもらえる!

土日の1日を使ったセルフリフォーム。少しずつ形になってきて報われる時が近づきつつある。

キッチンはIKEAの取っ手をつけて完成。床のCFはまだこれからだ。タイルもまだ汚い。脂がこびりついた換気扇フードをどうするか。これからだ。

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そして、庭を邪魔していた電柱。こいつのせいで駐車場が作れなかったのだが、無事抜けて持って行ってくれました。地下2mぐらい刺さっているんですね。抜ける決定的瞬間をビデオに取ろうとしたが、ちょっとよそ見向いた瞬間にもう抜けて横になっていました。

Before 
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After
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これでやっと駐車場工事のスタートラインに立てた。結局年明けだねー。