ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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不動産

壁穴を塞ぎ、壁紙を剥がす作業で消耗するよ

今日の作業はキッチンの壁の穴埋め。買った時点で開いていた壁穴と、自分のミスで穴を開けてしまったところをパテでふさぐ作業。

小さな穴については補修パテをべたりと塗るだけ。ヘラで刮ぐようにえいっと。DIYのテレビでよくみるあれですね。一度やってみたかった。
大きく穴が空いているところにはネットを張り、その上に補修パテをのせる。周りとの段差がなくなるよう、周辺にもパテを引き延ばす。乾いた後にヤスリで綺麗に滑らかにします。

次は洗面所とトイレの壁紙を剥がす作業。トイレの壁紙はそれほど苦労せず剥がせたのだが、洗面所の壁紙がとてつもない強敵。防水、防カビの古い壁紙が劣化のせいで強度がなく、引っ張るとすぐに切れてしまう。その度にいちいちカッターで端っこをめくる。30分ぐらいやってみたが、このペースだと洗面所終わらすのにどれだけかかるのだ!

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いろいろ試行錯誤jを繰り返し、作業効率を高める技を身につける。魚の三枚下ろしの要領でカッターナイフを壁紙と壁の下地の間にスッと入れて横方向に切り込みを入れる。剥がし作業で切れたとしても、めくれているところが多数あるので再始動できる。そのうち力のいれ方のコツも身につけたのか、ペリペリ小さく剥がしていたのが、大きな面で剥がせることも!
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しかし今日中に終わらせることができず次の作業日に持ち越しです。。。

作業を経験していなかったら、壁紙剥がす難しさを理解できていなかったですね。 

外装相談をしていたら、壁の亀裂から雨漏りしていた!

ネットで雨漏りを調べていると、原因は屋根に穴が空いているだけではない、ということがわかってきた。
壁にクラックがあり、風雨の強い時、そして、ある風向きの時だけ発生する、ということもあるようだ。

1号物件はモルタル。クラックは発生して当然のものらしい。小さな細いクラックは問題ないが、名刺が入ってしまうようなものはNGとのこと。そこから雨が侵入してしまうようだ。

では、大きめのクラックはどうやってそれを修理するのか?クラック補修にはU字カット補修といったやり方がある。クラックに沿って、少し太めにカットし、そこにパテのようなものを充填して上から塗装する。

なるほど、そういう話を聞いたら、やはり塗装屋に聞く方がいいのか!と思い、2件塗装屋さんと打合せ。

 1件目の元ヤン風のお兄ちゃんが、物件チェック。クラック部分を中心に見てもらうと、びっくりなものを見つけてしまう。

「このモルタル、浮いてますよ。下地から剥がれている!」

え!!!!!

「これ直すなら、剥がして、左官屋さん依頼っす」

え!!!!

「うちじゃ手に負えません。。。」

えっ!

「もう100−200万円コースじゃないっすか?」

っ!

「いろいろな職人呼ばないといけないから、リフォーム屋さんに頼む方が楽ですよ、きっと。自分でやったら、あれこれ指示を自分でやらないといけないし。」

そっか。リフォーム屋さんというのは、システム開発会社でいうプロジェクトマネージャー的な立ち位置のようだ。

ふと気付いたのだが、大体の人はリフォームに掛かる費用は100−200万という。どうやらこの価格帯が多いのか、彼らの狙い目の数字なのか?

というわけで、この塗装屋さんのお兄ちゃんとは、ボロ戸建不動産投資の話をして、へえーそういう世界があるのかーっと少しお土産をもたせて解散となりました。

しかし、このモルタルの浮き、なんで下見の時に気づかなかったのだろう。もっと値切る材料にできたぞ。。。

そして、2件目の業者さん。とてもサラリーマン的な方がいらっしゃった。リフォーム業者の営業担当で、一級建築士がいるようだ。外壁のクラックなどを見てもらうと、

「確かに浮いているが、誰かが力を加えて叩き割ることないでしょ?隙間に充填してこれ以上水が入らないようにするのが一番安いんじゃない?」

なるほど。なかなか投資対効果の観点がわかる方だ。そのあとはテキパキと採寸し、後日見積もりをいただくことになった。

このモルタルの浮いた部分からクラックが2Fにかけて入っている。過去に修正を試みた跡もあるが、住人が自らやったような感じだ。
内壁のその場所も確認してみたら若干プカプカしている部分も。雨が入ると木にこんな影響がでるんですな。。。

家の爆弾を見つけてがっくりきていたら、帰りにレンタカーをコスってしまい、7万円の臨時出費。くー。。。
保険は下手にケチらず、全額カバーでやりましょうね。

畳の上に絨毯、ゴザが敷いてあって、太い釘でご丁寧に打ち付けられていた。それを全部抜き取り、絨毯、ゴザを処分。なかなかの重労働。埃で首回りの皮膚が真っ赤に。アトピー持ちには辛い仕事。皮膚は露出させないようにね。
畳をはがして、なんとなく立てかけてみた。

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不動産を現金で購入!

私の不動産投資の作戦はできるだけ借金しない。銀行でチリにもならない利息で眠っている預金を使って、激安中古戸建を購入し、再生して利回り20%を目指すというもの。

おのずと決済は現金となり、契約会場の不動産屋まで札束を抱えて訪問。実はこの移動時間が一番緊張する。契約に際して、いろいろな説明を聞いて、約1時間。自分の名前、住所を数カ所に書いて、晴れて一号物件購入完了。

売買完了後、ファミレスでささやかなお祝いをして、一号物件に即移動。雨樋、屋根修理業者、畳屋さんと打合せだ。


雨樋は一階も二階も無いので足場は必須。足場かけるなら外壁塗装もやってしまうか?と欲が出るが、利回りを考えるとそんなこともできない。


とりあえず1社目。とても不思議なキャラのおじさん二人。

「ウチはサーモグラフィーですぐ点検できますよ!」

この最新兵器で外壁をみる。

「あー、映ってますねー、おー。」

と言うものの、何がどうなのか全く説明しない。
その間、もう一人は隣のおばあちゃんと畑談義。自由すぎる。


雨漏り箇所に連れていくも、天井裏にはいったりすることもなく、ぽかんと眺めている。

その後、サーモ男は自由人を呼び寄せ、

「いいご提案差し上げたいから、パンフ持ってきてー」


そして、出てきたのは外壁塗装パック49.8万円。雨漏り相談したはずなのだけど、外壁塗装を進められる。なんなのだ、こいつら。


一通り、説明を聞いてあげたあと、雨漏りはどうなんですか?と聞いても、顔を見合わせ、

「難しいんだよなあっ」

再び外壁塗装の提案に話を戻し、

「ウチはバイオ洗浄だからー」
「限定個数あるからー」

とイケテナイ営業トーク。

「こんなに契約をいただきましたよ」

と帳面も見せてくる。


うーん、初っ端からすごいのきたなあ、と困っていたら、

「僕ら諦めます。ここ遠いしー。」

と驚き発言。


やっと帰ってくれる、と思いつつも、外壁塗装と雨樋でどれくらい?とざっくり値段はいただく。
相場観がネット情報しかないから、情報を積み重ねるしかない。

次にやってきたのは、「屋根の修理」を売りにする業者さん。さっきとは打って変わって、非常に高いコミュニケーション能力の方。一階押入れから点検口を見つけ、入ろうとするも何かに引っかかって開かない。デジカメで中を撮影するが、なんとなく浸みているような浸みていないような。。。

次は2階ベランダから屋根にのぼり、瓦を少し剥がしてチェック。
一発目が逸材だったので彼に感動。彼にやってもらいたい、と心が動く。

しかし、いかんいかん。私は利回り星人。情で動いてはいけない。でも世のおばあちゃんは、若いお兄ちゃんが頑張ってたら、この人にお願い!ってお金払っちゃうんだろうなあ。

やはり雨漏りの特定は非常に難しいらしく、一番いいのは思いっきり雨が降っている時にみること。
この週末、台風予報なので、その結果を見てみよう、ということに。

そして最後は畳屋さん。本当は和室をフローリングにしようとしたのだが、畳を捨てるのに1畳あたり8000円ぐらいしてしまう!その価格なら表替えで綺麗になるんじゃ?と思い相談。幸い畳の中身はまだまだ使える、とのことで、これはグッドニュース。和室で綺麗に仕上げよう。

畳屋さんに紹介してもらった外装工事の人とも打合せ。庭をガレージにするのに一体いくらかかるのかドキドキ。。。30年間ほぼ放置されてきた庭には、大きく育った椿、よくわからない木がある。これを切って捨てるにもなかなか手間だ。このおじさんは特に巻尺で測定するでもなく、あー、この規模なら、これぐらいかなあ。でもこれ以下は無理、と。思っていたよりも安値だ。でも、すごい感覚値でやっているけど、大丈夫なのか?測定したり、もうちょっと調べたりとか、ないのかな?

別途外装工事屋さんにも相談しよう。

写真は、吹き抜けの玄関照明が絡まっている。なぜ?何年この状態なんだろう?
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戸建ボロ物件 第1号購入できちゃった!

とあるサーフィンで人気の街に出ていた激安の中古戸建ボロ物件を購入しました。


32年、ガレージはないけども、荒れ放題の庭を造作すれば三台は確保できそう。

現在電柱が邪魔してるんですが、東電さんは同じ敷地内の移動なら無償でやってくれる。

しかも、土地を借りているので、お金もくれる!とはいっても年間3000円だけど。

(電柱1500 支線1500)


安いには理由がある。
雨樋が全部ない、なんで!?
雨漏り跡がある、今は止まっている?
2年ほど空き家だったのですごい埃が積もっている!すごい蜘蛛の巣!


売り出し価格も激安でしたが、必要工事費用を算出。想定家賃を地元不動産屋に聞いて、年利20%になる価格で指値。初めての指値でドキドキ。2割オフで出してみた!ダメなら次をと思ったら、不動産屋さんはあっさり、ハイハイ、これで交渉してきます、と。そして、夕方には、オッケイでーす、と。


個人的には鬼の指値のつもりだったが、鬼でもなんでもなかったようです。
不動産投資の本を読むと、指値をすると、不動産屋は嫌がって、売主に交渉すらしないという話もありますが、2割オフぐらいは問題ないようです。 


そんなわけで、トントン拍子に購入しまして、10/1に売買完了。

ここから、新たな物語が始まりますね。

平塚のボロ戸建物件を見学

ボロ戸建物件投資を決意して数ヶ月。
中古戸建物件探しのネット巡回が日課となった。
人気の神奈川県平塚で400万円の中古戸建を発見。
平塚にしては安い!即座に不動産屋に連絡をした。

とても古い物件で、再建築不可の旗竿地。だから土地値で見ても相当安い。相場の1/3ぐらい。
写真があれば送ってほしいというと、親切に一式送ってくれた。
一部屋床が完全に落ちている。雨漏りのせいで、床が腐った模様。
トイレは水洗、下水。風呂もリフォーム済み。といってもこんなに小さなユニットバスがあるのか、とびっくり!

なかなかの変態物件だ。初めての投資にしては難易度が高いが、見るのはタダのため、勉強がてら行ってみる。なんとこの戸建、昭和22年に建てらている。襖もすーっと動くので、構造はしっかりしている模様。昔の大工さんは腕がよかったのか。

修理して賃貸した場合、どれぐらい家賃となるか聞くと、5−6万だろうと。
不動産屋さんが一緒に連れてきてくれた大工さんにリフォーム費用を聞くと、200−300万!
まあ、フルフルのリフォームだと思うけども。。。
投資600万で年間60万だと10%の利回りで、目指す20%利回りに届かない。

不動産屋さんは交渉すれば、安くなると思うよ、というが、再建不可の場合、土地を担保に金を借りることができないので除外。両隣から30cmずつ土地を売ってくれればいいのだけど、その交渉も頓挫したっぽい。
 
もし、自分でその交渉をまとめられる自信があれば、買いだけどなあ。。。

今回は見送りです。