ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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人生を変える戸建不動産投資の始め方①

戸建不動産投資とは、中古の一軒家を購入し、賃貸として人に貸し家賃を得る不動産投資手法です。通常、賃貸物件というと、アパートやマンションを想像するかと思いますが、戸建も賃貸は可能なのです。そして、できれば戸建に住みたい、という希望者も多いのです。

例えば、小さなお子様がいて、アパート、マンションの隣近所から苦情を言われている人。小さなお庭でもいいので、家庭菜園をしたい人などなど。

しかも戸建は古くても大丈夫。今はDIYブーム!DIY可能物件にして、住みやすいように入居者自ら改造してもらえば、オーナーが自腹でリフォームする手間も減り、戸建物件はバリューアップ。住むのに必要な最低限の掃除、雨漏りの修理、水道、ガスなどの整備をしておけばよいのです。

不動産賃貸募集サイトで、賃貸物件を探したことはあると思いますが、その際、戸建物件と、マンション、アパート物件の数の差を気にしたことはありますか?圧倒的に戸建物件は少ないのです。最近の不動産賃貸募集サイトはテラスハウスも戸建物件にしています。ですから、純粋な戸建物件の数はもっと減ります。これを読んでいるかたも、同じ値段払うなら戸建賃貸に住みたい、という人がいるのでは?

戸建不動産投資の流れは、

  1. 仕入れ「戸建を入手する」
  2. 下処理する「大掃除、消臭、綺麗にする」
  3. 料理する「リフォームする、部屋を味付け」
  4. 貸す「入居して住んでもらう」

簡単ですね?

戸建不動産投資を始めるには、仕入れである、戸建、一軒家を買う必要があります。もちろん安いほうがよいです。そうなると、自ずと中古物件となります。中古の一軒家を買うときは格安物件であればあるほど良く、激安物件であればあるほど良いのです。その訳は利回りが高くなるためです。

非常に単純な話、月5万円の家賃でしたら、年間60万円。

もし、一軒家の中古を300万円で購入したら、年間利回りは20%。

もし、戸建の中古を600万円で購入したら、年間利回りは10%。

もし、1200万円で購入したら年間利回りは5%です。

どれを取っても銀行の預金利回りよりも断然よいですが、年間利回り20%だとしたら、5年間で300万円儲かります。一軒家の中古の価値が300万円のままであれば2年間で資産が600万円となるわけです。もし、この物件を300万円で売れば、現金が600万円となるわけです。(実際は税金や修理費といった出費はありますけども)

戸建不動産投資は非常に面白い特徴があります。例えば、東京近郊、川崎あたりで一軒家を買うとなると、土地値が非常に高いので、利回りは低くなりがちですが、地方に行くと戸建は投げ売り状態。5割引、タダでもいいから、もらってくれ、という話も聞きます。

もちろん、安いには理由があります。何年も住んでいないので埃と虫だらけ。古い。廃墟状態。このようなボロ物件、廃墟物件はご近所さんにとっても厄介なもの。雑草は伸び放題、動物も住んでいる。でも、このような一軒家、戸建を購入して、再生すれば、住みたいという人は現れます。

さらに凄い技で、仕入れで物件を買わない、というやり方もあります。使っていない戸建や一軒家を借りて、許可を得て、又貸しをするのです。これは転貸という方法で、オーナーの許可を得れば大丈夫なのです。だいたい空き家にするほど家を余らしている資産家もいるのです。ほっといたら、廃墟になって、近所迷惑なだけ。ならば、積極的に借りて綺麗にしてあげましょう。

次に下処理する部分。激安物件は安いなりの理由があります。雨漏り、埃だらけ、臭い、など。
中には直すのは難しいものがありますが、だいたい何らか解決方法があるはずです。極端な話、自殺者や孤独死で腐敗が進んだ後の部屋を綺麗にする業者もいるのです。この世の中に無いものはほとんど無いと思います。

次に、料理する部分。不動産なのになぜ料理なのか?ここは、不動産投資家の味付が一番でるところなのです。ファミレスのご飯のように、まあまあ美味しいけど特別強い個性のない味のような普通の部屋の作りにするか、こだわりの一品のようにゴリゴリに部屋を作るか。

リフォーム会社のいいなりになると、高額になるため、利回りは悪化します。一番よくやるのが、自分の労働力を使ってやること。私もやりました。しかし、これがなかなか大変。一人でできることは限られています。結果的に時間が非常にかかりました。安い労働力を活用した物件を再生し、早く入居してもらい、家賃を貰わないと、不動産投資の意味がありません。

賃貸募集の方法も増えました。通常のやり方は、不動産屋にお願いすること。賃貸募集、賃貸中の管理、トラブル対応、退去の対応まで不動産屋さんにおまかせ。この場合は、家賃の5%、管理費として持っていかれます。物件が家から遠い場合はお任せしたほうがよいです。私も神奈川に住んでいて、千葉の九十九里の物件は自分で管理できませんから、そのエリアの不動産屋さんにお願いしています。この物件は古く、九十九里の強風もあり、何かとトラブルの多い物件です。管理をお願いしてよかったですが、不動産屋にとっては、割りに合わない、と思われているかもしれませんが。

インターネットのおかげで大家が直で募集することも可能になりました。私はジモティーで募集をしたことがありますが、非常に多くの連絡をいただき、購入から1ヶ月半で入居者が決まりました。ジモティーの場合、直接希望者とお話をするので、人間模様をヒアリングすることもでき、リアルなドラマを見ることもできます。生活保護の方、元気なお子様とアパート住まいで隣近所から文句言われて出て行きたい、自宅兼アトリエにしたい、友達と住みたい、兄弟姉妹で住みたい、叔母叔父と住む、などなど。私は核家族の一人っ子育ちだったので、兄弟、姉妹、親戚と住む、という形態があることにびっくりしました。

私はまだまだ戸建賃貸の駆け出しですが、このブログを通して、戸建投資方法を理解して、人生を変えるきっかけをつかんでいただければ、と思います。

DIYリフォーム道具は100均活用!

黄ばんで爆ぜた障子は廃墟感を増す。
白い綺麗な障子にすれば部屋が蘇る。
しかし、障子の裏にあるアルミサッシが超汚いのだ。もちろんガラスも。

そこでまずガラスとサッシの掃除に取り掛かる。
サッシと間のパッキンは、100円均一のカビ取り洗剤と100円均一のマイクロファイバー雑巾。
しめて200円で非常に綺麗になった。

サッシの間に溜まったホコリも100円均一で手に入れた、ペットボトルに取り付け水を少しずつ出しながらブラシで洗浄できる器具。これも非常に良い。

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さて汚れた窓ガラス。窓ガラス用洗剤をシューっとかけて、これまた100円均一で手にいれた窓掃除用のスポンジとワイパーがセットになったもの。働き者。

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すごく綺麗になった。100円均一万歳!

そして障子貼り。障子も100円均一で売っているだろうけども、ここはアサヒペンの2倍強い障子紙。
障子の桟に塗る糊の分量加減が難しい。紙をのせたら、ミッとはみ出してしまう。はみ出した分を取り除くのに一苦労。。。

障子は無理やり外したものが2つあり、これが元に戻らない重大事案発生。

シルバーセンターの元職人のおじいちゃんに聞いたところ、

「わたしゃ、紙をはるだけで、こういう調整は建具職人さんになるんだ」

なんと、驚くべき縦割り分業体制!

また、建具職人見つけるのも大変なので、自分で削りましたよ。



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壁穴を塞ぎ、壁紙を剥がす作業で消耗するよ

今日の作業はキッチンの壁の穴埋め。買った時点で開いていた壁穴と、自分のミスで穴を開けてしまったところをパテでふさぐ作業。

小さな穴については補修パテをべたりと塗るだけ。ヘラで刮ぐようにえいっと。DIYのテレビでよくみるあれですね。一度やってみたかった。
大きく穴が空いているところにはネットを張り、その上に補修パテをのせる。周りとの段差がなくなるよう、周辺にもパテを引き延ばす。乾いた後にヤスリで綺麗に滑らかにします。

次は洗面所とトイレの壁紙を剥がす作業。トイレの壁紙はそれほど苦労せず剥がせたのだが、洗面所の壁紙がとてつもない強敵。防水、防カビの古い壁紙が劣化のせいで強度がなく、引っ張るとすぐに切れてしまう。その度にいちいちカッターで端っこをめくる。30分ぐらいやってみたが、このペースだと洗面所終わらすのにどれだけかかるのだ!

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いろいろ試行錯誤jを繰り返し、作業効率を高める技を身につける。魚の三枚下ろしの要領でカッターナイフを壁紙と壁の下地の間にスッと入れて横方向に切り込みを入れる。剥がし作業で切れたとしても、めくれているところが多数あるので再始動できる。そのうち力のいれ方のコツも身につけたのか、ペリペリ小さく剥がしていたのが、大きな面で剥がせることも!
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しかし今日中に終わらせることができず次の作業日に持ち越しです。。。

作業を経験していなかったら、壁紙剥がす難しさを理解できていなかったですね。 

誕生日に日帰り大掃除で消耗するよ

今回は朝一のバスに乗って、日帰り大掃除の旅。年休をとったので、朝のラッシュ前の電車にツナギを来て飛び乗る。

家から約2.5時間の旅。うーん、ちょっと遠いところに買ってしまっただろうか。。。
DIYリフォームをするためにはまだまだ大掃除が入ります。

まず、前回でほとんど取りきった大量の粘着フックの粘着部を剥がす作業。ダイソーの接着剤剥がしの粘性の高いやつで柔らかくして、包丁で削ぎ取る。なかなか奴ら強敵です。そう簡単に柔らかく取れてくれない。苦労して、なんとか取り終えたものの傷がつく。どこまで綺麗にするかだなぁ。。。

次にキッチン。キッチンの壁は薄いビニール生地のついた石膏ボードのようだ。この上に壁紙を貼ろうかと思っていたが、塗ったほうが楽しそうなので塗ることにする。

実はアメリカ暮らしの時の部屋はほぼ全部ペンキで塗られていた。外装ももちろんペンキで塗られている。どうもアメリカはペンキで塗るケースのほうが多いようだ。日本のDIYサイトでは、「養生をしてペンキを塗りまししょう」となっているが、アメリカ人は養生なんて滅多にしない。上手に際を塗る。意外と器用だった。

しかしこの壁、30年間の油がこびりついているようだ。洗剤で綺麗にしたほうがよいとはいうものの、かなりの強敵と思われ、その強敵に立ち向かえる強い味方、アビリティクリーンで対処してみる。

シュシュっとひと吹き。30秒くらい待つと汚れが浮き、乾いた雑巾で拭くだけ!
びっくりするぐらいとれる!本当ビビる!こんなに汚いのかー!
壁全体を 2回ぐらい拭き取りだいぶ汚れは落ちただろうか。。。
壁にちょこちょこ穴が空いているので、パテ埋めしないとなぁ。。。

次にキッチンシンク。古いものではあるが、作りはしっかりしているので、扉などをリメイクシートで綺麗にしようと。しかし元が汚いので、ここもアビリティクリーン!その後、激落ちくんでゴシゴシ!
プラスチックの黄ばみは取れないものの、汚れはだいぶ取れた。
やっとペンキがぬれるぞー!

作業の間に業者さん2件相談。外壁の爆弾を治す方法をまだ決めかねている。サイディングでこれ以上水が入らないようにする工事でいくらかかるか、雨樋も全取り換えにしようとしたが、使えるところは使うにして、どれぐらい安くなるか相談。 

こんな感じで1日は終わり、近くのローソンでビールとアジフライ!帰路のバスに乗って帰る。
家に帰ってふと気付いた。SUICAをローソンのピッとしたところに置いてきてしまった!
Σ('◇'*)エェッ!?

電話をしたものの、ありませーんって。 なんて日だ!しかも今日誕生日じゃねーか!

ボロ物件一号の買われたままの姿公開して消耗するよ

一号物件の買われたままの姿を紹介!
ショッキングな写真が多いのでお気をつけてください。
家って放置するとこんなになるんだね。

近所のおばあちゃんに聞いたところ、最初に建てた人はとてもマメで、綺麗に暮らしていたそうです。
しかし、次に購入した方は、結構ヤバいご兄弟だったそう。
色々なガラクタをそこらじゅうからリヤカーで持ってきたり、家も掃除している雰囲気はないし、
洗濯している雰囲気もなかったらしい。
おばあちゃんも心配して、声はかけてみるものの、なかなか手ごわい相手だったようです。

本人たちも好きでそんな生き方をしたとは思えないけども、家から人の人生を垣間みて、切ない気持ちにもなるものです。

畳も空き家期間中の埃が積もっている。きっとダニの巣窟なんだろうなあ。。。
襖もここまで汚れるのねえ。

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障子もこの色!黄ばみ!長年太陽の光にさらされたためか、指で少し押すだけで、爆ぜるように破れる!
この障子、下の部分が上にすーっと開けられる雪見障子。乙!
しかし障子の1つは家の変形のせいか、びくとも動かない!

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部屋全体がそうなのだが、異常な数のフック。粘着性を高める為、通常のテープの上に接着剤をつけているっぽい。

剥がすのか、これ。剥がれるのか、これ。

ちなみに一つ無理やりひんむいてみたら、粘着部分は壁についたまま、プラスチック部分が取れた。
その粘着部分には、無数の小さなツブツブ。

何かの虫の卵!キモい。

まあ、粘着のなかにあるから孵化しても出てこないだろうが。

そして換気扇のフード。この油は掃除をしてとれるレベル?

シンクはリメイクシートで綺麗にできそうだ。

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洗面所にもフックがいっぱい。タオル干したかったんだろうね。壁紙変えるからここは剥がす必要ないか。

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庭もボーボー。ここを改造して車を停められるようにする予定。この縁側、どうするかなぁ。
しかし、車がないと生活ができないこのエリアで、過去の住人はどうやってくらしていたのだろう。

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さて、この荒れたお家がどのように綺麗になるのか!さあ消耗するぞ!乞うご期待!