ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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戸建

2号物件の雨漏り事情

実は2号物件も雨漏りしておりまして、1号2号ダブルパンチ状態。

2号物件は夏に購入しました昭和25年築の古民家風。購入時に押入れ天井あたりが雨漏りしているかも、と免責事項にはなっていました。

雨の後に掃除に行って調べてみたら、

雨漏りしてます!

この秋は雨が多かったので、粛々と雨漏りが続きまして、ダンゴムシも集まってくる事態!

ぬおーーーー、気持ち悪い。。。

前のオーナーがお世話になっていたリフォーム会社に診てもらいましたが、原因がわからなく、
困ったちゃん。

しかし、ジモティに掲載は続けていましたら、諸事情によりすぐに入居したい方がいらっしゃいまして、
雨漏りあり、原因特定協力、11末まで無料、で借りていただきました。

しかも、内装屋兼芸術家のかたで、押入れ外すとか、余裕でやっちゃう。
今回、DIY可にしていますし、この家を作品にしたい、と言っていただいておりますので、
こりゃついでとばかりに、押入れバラして、どの辺りから水がきているか、
見つけてもらえる大サービスもいただきました。

先ほどのリフォーム会社は、中からの調査で押入れ天井外すのも有料でしたので大助かり!

なんとか安くうまいこと修理できるように知恵を絞らないとですね。

一号物件の雨漏り!アンテナ損傷!その原因と対策、お値段は!?保険は?

9月末の台風、10月頭に立て続けに上陸した台風のせいで一号物件が被害!

まず、9月末の台風の横殴りの雨で、雨漏り発生!
1F和室、ちょうど上がベランダです。
天井に水がある程度たまって、耐えきれなくなった天井から、ダバーッと水が落ちてきたとのこと。

この物件、購入時に雨漏りのシミがあったんですね。でも、半年間のセルフリフォーム期間中、
観察していたのですが、雨漏りしなかったんです。きっと、雨漏りは止まっているのだろう、
と思ったのですが、 ある条件になると雨漏りする、という難しいタイプだったようです。

そして、10月頭の台風の暴風でアンテナが壊れたらしくテレビが映らなくなったと。
調べてもらったら、アンテナの向きが明後日の方向向いてしまった模様。

房総半島の風の強いエリアはなかなか大変ですわ。

アンテナの件は明らかに台風のせいなので、火災保険で対応可能です。
見積もりと現場の写真、ビフォーアフターを送ればよいとのこと。
ちなみにその修理代金は36000円程。

雨漏りですが、火災保険適用の条件が中々難しい。
台風によって、家の何かが損傷した結果、雨漏りしたのであれば保険適用。
例えば、ベランダに置いてあった植木が台風で倒れて、雨樋や排水溝がつまり、雨が流れなくなって、雨漏りにつながった、なら出るとのこと。

今回のケースは。。。どうなのでしょうか?
まず雨漏りに絶対的な自信のある業者さんを見つけ、チェックしてもらいました。

今回お願いしたのは、OOO防水、という防水一筋の会社さん。
散水による雨漏り原因特定をして、防水対処をしてくれる!

原因を特定して対処したいので、散水調査をしてもらおうと思いましたが、5万円の有料。
業者さんのご提案で、まずは目視確認、見れば原因が分かる場合があるので、5万円は
対処費用にまわす人が多いですよ、とのこと。
なかなか良心的な会社さんです。

というわけで、現場調査をしてもらったところ、ベランダが後から設置されるタイプで、
壁とのベランダの継ぎ目、一階屋根のトタンとの取り回しあたりが、怪しいとのこと。
なんせ潮風にあたって、25年以上たつ家ですから。。。

ご提案の対処ですが、コーキングによる暫定措置は9万円程度。ただし、紫外線にあたって、もろくなるので、3、4年ぐらい経つと、やり直しになる。

しっかり措置は、25万円程度。コーキングした上、紫外線で脆くならないよう塗膜防水を施す。こちらだと、 10年ぐらい持つ。

4年ごとに対処したほうが、安くないかな?笑

これでも雨漏りしたら、雨戸の戸袋からの水の侵入だそうで。。。
 

人生を変える戸建不動産投資の始め方② 仕入れ編

「人生を変える戸建不動産投資の始め方①」では、戸建不動産投資はどういうものか、概要をざっとご説明しました。今回は、まず仕入れの部分を考えてみましょう。

戸建不動産投資を始めるには、一軒家の空き家を手にいれる必要があります。その時考えることが必要なのは価格とエリア。

価格は激安であれば、激安であるほうがよい。原価になりますから。
一般的によくやる手法は、非常に古い家で、家の価値が0になった物件を土地値で買う手法。
土地を買うだけで家が付いてくるというお得感!
しかし、土地の値段は場所によって違います。東京都、神奈川県の人気エリアはやっぱり高い!
人気エリアから外れれば、数百万円。激安!
とはいえど、それでも数百万円はかかるのです。

しかし、不動産価格は不思議なことに、論理的になっていないことがあります。相続で引き継いだものの、ボロ屋の粗大ごみ付きの家に困ってしまって、速攻で手放したい人も中にはいるのです。
株で言ったら、狼狽売りですね。

さらに、代々引き継いでいるから、売ることはできないが、毎年固定資産税は払わされるし、空き家は痛むし困った、という人もいます。そういう場合は、格安で借りてしまえばいいのです。

こういう境遇の人を見つけて、交渉すれば仕入原価を下げることができます。

さて、次はエリア。乱暴な話、人が住んでいれば、入居者は出ます。ただし、安ければ。

私が持っている物件も人口4万人の市、人口1万人の町(30分車で走れば人口9万人の市)、人口40万人の市だが、山がちで人口減が問題の地域、ですが、人は入っています。
これから、日本は人口減ではありますが、なんらか特色を持たせれば、入ってもらうことができます。

私がやっている方法は、犬猫OK、DIY改装もOK!

犬、猫をOKにしている戸建賃貸物件は少ないので、競合が減ります。一度入居しても、競合が少ないですから、退去することもすくないでしょう。
さらに、DIY改装で暮らしやすいように改造してよいですよ、としています。そうすれば、家にも愛着が出てきて、長く住んでいただけるでしょう。

ただ、地方都市に行くと、車社会です。駅から何分とか、意味ありません。駐車場に何台車がおけるかが、鍵です。仕入れの際は、車が置けること、もしくは近くに駐車場がある物件を見つけましょう。



人生を変える戸建不動産投資の始め方①

戸建不動産投資とは、中古の一軒家を購入し、賃貸として人に貸し家賃を得る不動産投資手法です。通常、賃貸物件というと、アパートやマンションを想像するかと思いますが、戸建も賃貸は可能なのです。そして、できれば戸建に住みたい、という希望者も多いのです。

例えば、小さなお子様がいて、アパート、マンションの隣近所から苦情を言われている人。小さなお庭でもいいので、家庭菜園をしたい人などなど。

しかも戸建は古くても大丈夫。今はDIYブーム!DIY可能物件にして、住みやすいように入居者自ら改造してもらえば、オーナーが自腹でリフォームする手間も減り、戸建物件はバリューアップ。住むのに必要な最低限の掃除、雨漏りの修理、水道、ガスなどの整備をしておけばよいのです。

不動産賃貸募集サイトで、賃貸物件を探したことはあると思いますが、その際、戸建物件と、マンション、アパート物件の数の差を気にしたことはありますか?圧倒的に戸建物件は少ないのです。最近の不動産賃貸募集サイトはテラスハウスも戸建物件にしています。ですから、純粋な戸建物件の数はもっと減ります。これを読んでいるかたも、同じ値段払うなら戸建賃貸に住みたい、という人がいるのでは?

戸建不動産投資の流れは、

  1. 仕入れ「戸建を入手する」
  2. 下処理する「大掃除、消臭、綺麗にする」
  3. 料理する「リフォームする、部屋を味付け」
  4. 貸す「入居して住んでもらう」

簡単ですね?

戸建不動産投資を始めるには、仕入れである、戸建、一軒家を買う必要があります。もちろん安いほうがよいです。そうなると、自ずと中古物件となります。中古の一軒家を買うときは格安物件であればあるほど良く、激安物件であればあるほど良いのです。その訳は利回りが高くなるためです。

非常に単純な話、月5万円の家賃でしたら、年間60万円。

もし、一軒家の中古を300万円で購入したら、年間利回りは20%。

もし、戸建の中古を600万円で購入したら、年間利回りは10%。

もし、1200万円で購入したら年間利回りは5%です。

どれを取っても銀行の預金利回りよりも断然よいですが、年間利回り20%だとしたら、5年間で300万円儲かります。一軒家の中古の価値が300万円のままであれば2年間で資産が600万円となるわけです。もし、この物件を300万円で売れば、現金が600万円となるわけです。(実際は税金や修理費といった出費はありますけども)

戸建不動産投資は非常に面白い特徴があります。例えば、東京近郊、川崎あたりで一軒家を買うとなると、土地値が非常に高いので、利回りは低くなりがちですが、地方に行くと戸建は投げ売り状態。5割引、タダでもいいから、もらってくれ、という話も聞きます。

もちろん、安いには理由があります。何年も住んでいないので埃と虫だらけ。古い。廃墟状態。このようなボロ物件、廃墟物件はご近所さんにとっても厄介なもの。雑草は伸び放題、動物も住んでいる。でも、このような一軒家、戸建を購入して、再生すれば、住みたいという人は現れます。

さらに凄い技で、仕入れで物件を買わない、というやり方もあります。使っていない戸建や一軒家を借りて、許可を得て、又貸しをするのです。これは転貸という方法で、オーナーの許可を得れば大丈夫なのです。だいたい空き家にするほど家を余らしている資産家もいるのです。ほっといたら、廃墟になって、近所迷惑なだけ。ならば、積極的に借りて綺麗にしてあげましょう。

次に下処理する部分。激安物件は安いなりの理由があります。雨漏り、埃だらけ、臭い、など。
中には直すのは難しいものがありますが、だいたい何らか解決方法があるはずです。極端な話、自殺者や孤独死で腐敗が進んだ後の部屋を綺麗にする業者もいるのです。この世の中に無いものはほとんど無いと思います。

次に、料理する部分。不動産なのになぜ料理なのか?ここは、不動産投資家の味付が一番でるところなのです。ファミレスのご飯のように、まあまあ美味しいけど特別強い個性のない味のような普通の部屋の作りにするか、こだわりの一品のようにゴリゴリに部屋を作るか。

リフォーム会社のいいなりになると、高額になるため、利回りは悪化します。一番よくやるのが、自分の労働力を使ってやること。私もやりました。しかし、これがなかなか大変。一人でできることは限られています。結果的に時間が非常にかかりました。安い労働力を活用した物件を再生し、早く入居してもらい、家賃を貰わないと、不動産投資の意味がありません。

賃貸募集の方法も増えました。通常のやり方は、不動産屋にお願いすること。賃貸募集、賃貸中の管理、トラブル対応、退去の対応まで不動産屋さんにおまかせ。この場合は、家賃の5%、管理費として持っていかれます。物件が家から遠い場合はお任せしたほうがよいです。私も神奈川に住んでいて、千葉の九十九里の物件は自分で管理できませんから、そのエリアの不動産屋さんにお願いしています。この物件は古く、九十九里の強風もあり、何かとトラブルの多い物件です。管理をお願いしてよかったですが、不動産屋にとっては、割りに合わない、と思われているかもしれませんが。

インターネットのおかげで大家が直で募集することも可能になりました。私はジモティーで募集をしたことがありますが、非常に多くの連絡をいただき、購入から1ヶ月半で入居者が決まりました。ジモティーの場合、直接希望者とお話をするので、人間模様をヒアリングすることもでき、リアルなドラマを見ることもできます。生活保護の方、元気なお子様とアパート住まいで隣近所から文句言われて出て行きたい、自宅兼アトリエにしたい、友達と住みたい、兄弟姉妹で住みたい、叔母叔父と住む、などなど。私は核家族の一人っ子育ちだったので、兄弟、姉妹、親戚と住む、という形態があることにびっくりしました。

私はまだまだ戸建賃貸の駆け出しですが、このブログを通して、戸建投資方法を理解して、人生を変えるきっかけをつかんでいただければ、と思います。

[2号戸建物件]賃貸物件に蜂の巣が発生したら!?

築古戸建の2号物件、掃除計画を立てようと、家の周りをチェックしていたら、不気味な音を感知!

ぶーん、

ぶーーん

ぶーーーーーん

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蜂! スズメバチ!?

なんかウジャウジャいるし。。。怖い!ひえー。

専門業者を呼ばなければいけないの?金がかかる!
保健所はタダでやってくれないの?

即ググる!

スズメバチの場合、市が指定する業者を使えば補助金がでるようで、それ以外は出ないとのこと。
それ以外の場合、どうすればいいのさ。。。

まずは市役所に電話。

市役所「巣の形はどんなのですか?」
私「六角形の穴があって、だんだん丸くなってきて、テレビで見るスズメバチの巣のような形になってきているような。。。」
市役所「んー、スズメバチではないかもしれないけども、まずは見てみましょう。」

その日のうちに調査員が来てくれました。市役所仕事が速い!

「あ、これ、アシナガバチ。自分で取れるよ。1000円ぐらいの殺虫剤で」

ずいぶん、軽く言うね。あなた。
しかし、初心者と察してくれたのか、助言をしていただいた。

  • 薬は5mぐらい飛ぶから、離れたところからでも大丈夫
  • 蜂も苦しいから、向かってくるかもしれない。その時は足元注意。だいたい、足元見てなくて、怪我するパターンが多い。
  • 薬かけるのは夕方以降。アシナガバチは夜巣に帰り、寄り添って寝るので寝込みを襲う!

というわけで、殺虫剤を購入。夕方のアシナガバチさんの一家団欒を殺虫剤で襲い、一網打尽!
巣の中から、ボタボタボタっと大量の亡骸が落ちてくる。。。
ごめんよ。。。

ちなみにアシナガバチの天敵は、なんとヒメスズメバチ。
巣の中の卵を引き抜いて、ムシャムシャ食べつくしてしまうそうで。
アシナガバチは何もできず、スズメバチがどこかに去っていくのをただ待つしかない。
待っても、結果、巣には卵一つ残らず食べらてしまうそうです。

まさか、築古ボロ不動産投資から蜂の生態を知ることになろうとは。

アシナガバチの巣があると、スズメバチも寄ってくるので、巣は駆除したほうがよいですね。