ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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投資

[2号戸建物件]賃貸物件に蜂の巣が発生したら!?

築古戸建の2号物件、掃除計画を立てようと、家の周りをチェックしていたら、不気味な音を感知!

ぶーん、

ぶーーん

ぶーーーーーん

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蜂! スズメバチ!?

なんかウジャウジャいるし。。。怖い!ひえー。

専門業者を呼ばなければいけないの?金がかかる!
保健所はタダでやってくれないの?

即ググる!

スズメバチの場合、市が指定する業者を使えば補助金がでるようで、それ以外は出ないとのこと。
それ以外の場合、どうすればいいのさ。。。

まずは市役所に電話。

市役所「巣の形はどんなのですか?」
私「六角形の穴があって、だんだん丸くなってきて、テレビで見るスズメバチの巣のような形になってきているような。。。」
市役所「んー、スズメバチではないかもしれないけども、まずは見てみましょう。」

その日のうちに調査員が来てくれました。市役所仕事が速い!

「あ、これ、アシナガバチ。自分で取れるよ。1000円ぐらいの殺虫剤で」

ずいぶん、軽く言うね。あなた。
しかし、初心者と察してくれたのか、助言をしていただいた。

  • 薬は5mぐらい飛ぶから、離れたところからでも大丈夫
  • 蜂も苦しいから、向かってくるかもしれない。その時は足元注意。だいたい、足元見てなくて、怪我するパターンが多い。
  • 薬かけるのは夕方以降。アシナガバチは夜巣に帰り、寄り添って寝るので寝込みを襲う!

というわけで、殺虫剤を購入。夕方のアシナガバチさんの一家団欒を殺虫剤で襲い、一網打尽!
巣の中から、ボタボタボタっと大量の亡骸が落ちてくる。。。
ごめんよ。。。

ちなみにアシナガバチの天敵は、なんとヒメスズメバチ。
巣の中の卵を引き抜いて、ムシャムシャ食べつくしてしまうそうで。
アシナガバチは何もできず、スズメバチがどこかに去っていくのをただ待つしかない。
待っても、結果、巣には卵一つ残らず食べらてしまうそうです。

まさか、築古ボロ不動産投資から蜂の生態を知ることになろうとは。

アシナガバチの巣があると、スズメバチも寄ってくるので、巣は駆除したほうがよいですね。

9月の台風に1号物件が雨漏り被害!

9月の2週間海外出張中、何も起こらないようにと願っていたら、ご苦労さんにも台風が上陸しまして、我1号物件に被害があった!

雨漏り場所は、購入時にシミがしっかり付いていたところから、溜まった水がドバーッと垂れてきたとのこと。購入後、リフォーム期間の間、雨ごとにチェックしていたものの、その時は発生せず。どうやら、風向き、雨の量の条件で発生するようです。和室の天井が雨でふやけてブヨブヨです。

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雨漏り箇所の上にベランダがあるので、そのサッシ、ベランダの取付場所のあたりに小さな穴があるのかもしれない。

前回、屋根屋さんに連絡したら、ことごとく、難しいな、といいながら、塗装を提案してくる状態になったので、今回は、雨漏り専門業者に声をかけた。OO防水工業、という名前の会社に連絡。

散水調査(6万くらい)→対策をお願いしようと電話をしたら、まずは、目視検査(無料)からやりましょう、と良心的な提案。

さくっと見つかればいいが、今度は超大型台風がやってくる。あー。

不動産を持つと、こういうストレスが発生するのね。。。

2号物件購入!超築古かったら、臭かった!

横須賀にひっそりと残っていた昭和25年築の超築古物件。
谷戸と呼ばれる階段を50段登ったところ。
谷戸にしては、階段は少ない方だ。場所によっては100段とか200段とかあるようだ。

見た目はお寺か古民家風。メインのダイニング8畳は天井も高く、縁側付きで、昭和の佇まいを残してくれている。その他、キッチン、風呂はリフォーム済み。
トイレも、水洗化されている。

私の祖父は横須賀にいたが、その家を思い出すような作り。とてつもなく古いけど、これに住みたいと思う人は間違いなくいると思い、購入を決意。

不動産サイト公開前に、不動産屋は投資家に直接打診をしていたそうな。そして6割以上さげた鬼の指値をしたが玉砕とのこと。そして、私に回ってきた。

不動産屋は言う。

「前の方より高くしてね」

なので10万円追加して指値してみた。正直怒られるかと思ったが、

「わかりました、それで押し切ります!」

ガッツのある営業マンだ。1週間ほどして

「まだ迷っているんですよ、売主さん、でも、この額で決めますから少し待ってください!」

その2日後、売主さんも合意され、マネー成立。

今回の登記は自分でやった。やるつもりはなかったのだが、不動産屋さんから、

「お金もったいないから、これぐらい自分でやったらいいですよー。わからないことは、司法書士に聞いておくんで」

なかなか、面白い不動産屋さんもいるもんだ。

さて、私の投資スタイルは、築古で汚いものを綺麗にして再生するものですが、今回は、超築古でしたが、それほど汚くなかったのです。しかし、

臭い!

前の住人が、犬と猫を飼っていたそうで、どちらかの臭いが縁側に染み付いている!

さて、この臭いをどう消すか、調査が必要となったのだ!

つづく


敷地内の電柱はタダで移動してもらえる!

土日の1日を使ったセルフリフォーム。少しずつ形になってきて報われる時が近づきつつある。

キッチンはIKEAの取っ手をつけて完成。床のCFはまだこれからだ。タイルもまだ汚い。脂がこびりついた換気扇フードをどうするか。これからだ。

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そして、庭を邪魔していた電柱。こいつのせいで駐車場が作れなかったのだが、無事抜けて持って行ってくれました。地下2mぐらい刺さっているんですね。抜ける決定的瞬間をビデオに取ろうとしたが、ちょっとよそ見向いた瞬間にもう抜けて横になっていました。

Before 
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After
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これでやっと駐車場工事のスタートラインに立てた。結局年明けだねー。

 

DIYリフォーム!部屋の壁をペンキ塗り!

油汚れのひどいキッチンの壁のDIYリフォームにとりかかる。

とにかく汚ない。

とにかく汚いのだ。

どれぐらい汚いかというと、入るのも嫌なぐらい汚いのだ。

何年何十年の油汚れと数年の空き家期間で溜まった埃を掃除だ。

埃は掃除機で吸い取るしかない。掃除機界の価格破壊王ツインバードの登場だ!

しかし!

開始数十分後、ツインバードが止まる。

どうやら埃が多すぎて、フィルターの目があっという間につまり熱を持ったようだ。

掃除機の掃除をしてモーターを休ませながら再開。

なんだよ、掃除機の掃除って。。。

次は壁の油汚れ。これはアビリティクリーン!恐ろしく汚れが落ちることで一躍有名になったやつだ。



壁に吹きかけ数分おき、古タオルで拭くと、

すげー汚れが落ちる!

このまま綺麗になってくれたらリフォームする必要ないのにー、と思ったものの、汚れの染み込みかたはハンパない。

壁をひととおり綺麗にしたとこで、塗装、壁紙どちらが良いのか考える。

この壁、平坦じゃなく板の継ぎ目が丸見え。

壁紙貼るにはパテ埋めして、シーラー塗って、壁紙を貼る。

難易度高そうだ。

よって継ぎ目は特に処理せずペンキ塗ることにした。結果、余計に時間がかかることに。
なぜなら、マスキングして、シーラー塗って、ペンキ二度塗りだから。
これに気づいたのは一度塗りが終わった時。何事もシミュレーション必要ね。

壁紙張る場合:パテ埋め → シーラー → 壁紙  うまくいけば3日

ペンキ:マスキング → シーラー → ペンキ白 → ペンキ青 → ペンキ白 → ペンキ青 5日

まあ、壁紙張ったことない人間が1日ではれるのか、というところもありますが。

マスキングも中々大変な作業。木枠のどこまで塗る、塗らないでマスキング量変わるし、正確にピタッと合わせるのが難しいのだ。
下手がマスキングするとやはりはみ出たりしちゃうものですな。

なんとかかんとか、二度塗りが終わり白とブルーの爽やかな?キッチンに!

壁が綺麗になると天井の汚れが気になってしまうのよねー。どうすっかなー。 

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今日の教訓

DIYリフォームでも工数見積もりをシミュレーションしよう