ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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築古

続 困った入居者さん@2号物件

家賃を全然お支払いしない困った入居者さん。
さらに困ったことは、なかなか連絡が取れない。なんでも事情があり、プリペイドカードの携帯を使っているとか。

今時プリペイドカードを使う人はスパイぐらいしか思いつかないのだが、信用情報ボロボロで通常の契約ができないのだろう。
築古で家賃を安く貸し出すと、このレベルの属性を覚悟しないといけないということですね。

埒があかないので緊急連絡先の実家に連絡。比較的品の良い、ちゃんとした人が出た。話によると、学生時代に家を出てから、ほとんど家に帰ることもなく、今どこで何をしているのか、知らなかったそうで。便りのないのは良い便りと思っていたところ、このバッドニュース!

びっくりするのは当然なわけですが、なんとなしてもらわないといけません。ところが、成人した大人ですから、わたしは保証人でもないですし、当人同士で解決を、と、ずいぶん突き放したような言い方。まずは人としての防御反応が出たのか?とはいえ、真っ当なロジックです。

しかしながら、この入居者はおそらく家を出てからこのような処世術で生活してきて、まともな生活をしてないわけで、今後もおそらくこのような生活を繰り返すのだろうと。もう一度親の監督がいるんじゃないかと、そんな話をして第1ラウンド終了。お母さんも心の整理が必要でしょう。

そして第2ラウンド。お母様は保証人となって退去後必ず返済すると。ひとまず言質は取れた。

そして問題の入居者。猫を飼っているため、引っ越し先が決まらないとか。そして、日当1万そこそこの力仕事で、交通費、朝昼晩飯代など差っ引くと手元に残るのが6000円程度。しかも仕事が雨降るとできない職種。梅雨の時期は仕事が減る。かなり厳しい生活ではある。

しかし、彼の信用だと、引っ越し先の家を借りることはできるのだろうか?ドヤ街でも紹介しようかと思ったが、最近はバックパッカーなどの旅行者用ホステルになりつつあり、1ヶ月泊まるとウチより高い!

実家に帰って再起してもらうしかない。

2号物件の雨漏り修理

2号物件は雨漏りしているかもしれない、という状況で買いました。押入れの天井が濡れていることもある、という前オーナーの話。しばらく様子見てましたが、秋の大雨のあと見に行ったら確実に雨漏りしていて、ダンゴムシがどこからともなく集合。

DIY得意の入居者さんに押入れをぬいてもらったら、今まで隠れて見えなかった雨漏りの酷さが際立つ状況。
しとしと雨が降ってきて間もなく、ポタンポタンと雨漏りがくるとのこと。
これだけ明確な雨漏りなら、屋根に上がればわかるだろう、と思って、前の持ち主から引き継いだリフォーム会社に調査依頼しても、「上から見ても、漏れてるようには見えませんね」と。
こいつは、顧客の課題を解決する姿勢が見えないのでクビ!

さて、どうするか、ネットで調べまくり。ホームページに派手さはないが、工事実績写真を載せている職人ぽい方に連絡。

中からも漏れている場所を見てもらい、
屋根にもスルスルとあがり、見てもらいますが、やはり目に見える穴はよくわからない。
屋根の頂点で雨が入って、真ん中あたりで染み出している可能性もあると。

この場合は、この面のトタン屋根を剥がして、防水シートを貼り直して、新しいトタンを敷くのが良いとのこと。

雨漏りなおるまで、家賃無しにしてますので、
これ以上時間も待てません。工事をしてもらうことに。工事費用は35万円也。
1年以内に回収できるので、よしとしよう。

帰り際にこの方がポツリ。

投資家さんから、すごい古い家の屋根修理の注文が多い。よくこんな家に住むなあ、って思うんですよね。

皆がみんな十分なお金があるわけでないし、皆が新しいものを求めるわけではない。

マーケットを複数の目で観れるかが大切。

[2号戸建物件]賃貸物件に蜂の巣が発生したら!?

築古戸建の2号物件、掃除計画を立てようと、家の周りをチェックしていたら、不気味な音を感知!

ぶーん、

ぶーーん

ぶーーーーーん

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蜂! スズメバチ!?

なんかウジャウジャいるし。。。怖い!ひえー。

専門業者を呼ばなければいけないの?金がかかる!
保健所はタダでやってくれないの?

即ググる!

スズメバチの場合、市が指定する業者を使えば補助金がでるようで、それ以外は出ないとのこと。
それ以外の場合、どうすればいいのさ。。。

まずは市役所に電話。

市役所「巣の形はどんなのですか?」
私「六角形の穴があって、だんだん丸くなってきて、テレビで見るスズメバチの巣のような形になってきているような。。。」
市役所「んー、スズメバチではないかもしれないけども、まずは見てみましょう。」

その日のうちに調査員が来てくれました。市役所仕事が速い!

「あ、これ、アシナガバチ。自分で取れるよ。1000円ぐらいの殺虫剤で」

ずいぶん、軽く言うね。あなた。
しかし、初心者と察してくれたのか、助言をしていただいた。

  • 薬は5mぐらい飛ぶから、離れたところからでも大丈夫
  • 蜂も苦しいから、向かってくるかもしれない。その時は足元注意。だいたい、足元見てなくて、怪我するパターンが多い。
  • 薬かけるのは夕方以降。アシナガバチは夜巣に帰り、寄り添って寝るので寝込みを襲う!

というわけで、殺虫剤を購入。夕方のアシナガバチさんの一家団欒を殺虫剤で襲い、一網打尽!
巣の中から、ボタボタボタっと大量の亡骸が落ちてくる。。。
ごめんよ。。。

ちなみにアシナガバチの天敵は、なんとヒメスズメバチ。
巣の中の卵を引き抜いて、ムシャムシャ食べつくしてしまうそうで。
アシナガバチは何もできず、スズメバチがどこかに去っていくのをただ待つしかない。
待っても、結果、巣には卵一つ残らず食べらてしまうそうです。

まさか、築古ボロ不動産投資から蜂の生態を知ることになろうとは。

アシナガバチの巣があると、スズメバチも寄ってくるので、巣は駆除したほうがよいですね。

9月の台風に1号物件が雨漏り被害!

9月の2週間海外出張中、何も起こらないようにと願っていたら、ご苦労さんにも台風が上陸しまして、我1号物件に被害があった!

雨漏り場所は、購入時にシミがしっかり付いていたところから、溜まった水がドバーッと垂れてきたとのこと。購入後、リフォーム期間の間、雨ごとにチェックしていたものの、その時は発生せず。どうやら、風向き、雨の量の条件で発生するようです。和室の天井が雨でふやけてブヨブヨです。

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雨漏り箇所の上にベランダがあるので、そのサッシ、ベランダの取付場所のあたりに小さな穴があるのかもしれない。

前回、屋根屋さんに連絡したら、ことごとく、難しいな、といいながら、塗装を提案してくる状態になったので、今回は、雨漏り専門業者に声をかけた。OO防水工業、という名前の会社に連絡。

散水調査(6万くらい)→対策をお願いしようと電話をしたら、まずは、目視検査(無料)からやりましょう、と良心的な提案。

さくっと見つかればいいが、今度は超大型台風がやってくる。あー。

不動産を持つと、こういうストレスが発生するのね。。。

2号物件購入!超築古かったら、臭かった!

横須賀にひっそりと残っていた昭和25年築の超築古物件。
谷戸と呼ばれる階段を50段登ったところ。
谷戸にしては、階段は少ない方だ。場所によっては100段とか200段とかあるようだ。

見た目はお寺か古民家風。メインのダイニング8畳は天井も高く、縁側付きで、昭和の佇まいを残してくれている。その他、キッチン、風呂はリフォーム済み。
トイレも、水洗化されている。

私の祖父は横須賀にいたが、その家を思い出すような作り。とてつもなく古いけど、これに住みたいと思う人は間違いなくいると思い、購入を決意。

不動産サイト公開前に、不動産屋は投資家に直接打診をしていたそうな。そして6割以上さげた鬼の指値をしたが玉砕とのこと。そして、私に回ってきた。

不動産屋は言う。

「前の方より高くしてね」

なので10万円追加して指値してみた。正直怒られるかと思ったが、

「わかりました、それで押し切ります!」

ガッツのある営業マンだ。1週間ほどして

「まだ迷っているんですよ、売主さん、でも、この額で決めますから少し待ってください!」

その2日後、売主さんも合意され、マネー成立。

今回の登記は自分でやった。やるつもりはなかったのだが、不動産屋さんから、

「お金もったいないから、これぐらい自分でやったらいいですよー。わからないことは、司法書士に聞いておくんで」

なかなか、面白い不動産屋さんもいるもんだ。

さて、私の投資スタイルは、築古で汚いものを綺麗にして再生するものですが、今回は、超築古でしたが、それほど汚くなかったのです。しかし、

臭い!

前の住人が、犬と猫を飼っていたそうで、どちらかの臭いが縁側に染み付いている!

さて、この臭いをどう消すか、調査が必要となったのだ!

つづく