ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

励みになりますので、ポチッとお願いします!

不動産ランキング

雨漏り

2号物件の雨漏り修理

2号物件は雨漏りしているかもしれない、という状況で買いました。押入れの天井が濡れていることもある、という前オーナーの話。しばらく様子見てましたが、秋の大雨のあと見に行ったら確実に雨漏りしていて、ダンゴムシがどこからともなく集合。

DIY得意の入居者さんに押入れをぬいてもらったら、今まで隠れて見えなかった雨漏りの酷さが際立つ状況。
しとしと雨が降ってきて間もなく、ポタンポタンと雨漏りがくるとのこと。
これだけ明確な雨漏りなら、屋根に上がればわかるだろう、と思って、前の持ち主から引き継いだリフォーム会社に調査依頼しても、「上から見ても、漏れてるようには見えませんね」と。
こいつは、顧客の課題を解決する姿勢が見えないのでクビ!

さて、どうするか、ネットで調べまくり。ホームページに派手さはないが、工事実績写真を載せている職人ぽい方に連絡。

中からも漏れている場所を見てもらい、
屋根にもスルスルとあがり、見てもらいますが、やはり目に見える穴はよくわからない。
屋根の頂点で雨が入って、真ん中あたりで染み出している可能性もあると。

この場合は、この面のトタン屋根を剥がして、防水シートを貼り直して、新しいトタンを敷くのが良いとのこと。

雨漏りなおるまで、家賃無しにしてますので、
これ以上時間も待てません。工事をしてもらうことに。工事費用は35万円也。
1年以内に回収できるので、よしとしよう。

帰り際にこの方がポツリ。

投資家さんから、すごい古い家の屋根修理の注文が多い。よくこんな家に住むなあ、って思うんですよね。

皆がみんな十分なお金があるわけでないし、皆が新しいものを求めるわけではない。

マーケットを複数の目で観れるかが大切。

2号物件の雨漏り事情

実は2号物件も雨漏りしておりまして、1号2号ダブルパンチ状態。

2号物件は夏に購入しました昭和25年築の古民家風。購入時に押入れ天井あたりが雨漏りしているかも、と免責事項にはなっていました。

雨の後に掃除に行って調べてみたら、

雨漏りしてます!

この秋は雨が多かったので、粛々と雨漏りが続きまして、ダンゴムシも集まってくる事態!

ぬおーーーー、気持ち悪い。。。

前のオーナーがお世話になっていたリフォーム会社に診てもらいましたが、原因がわからなく、
困ったちゃん。

しかし、ジモティに掲載は続けていましたら、諸事情によりすぐに入居したい方がいらっしゃいまして、
雨漏りあり、原因特定協力、11末まで無料、で借りていただきました。

しかも、内装屋兼芸術家のかたで、押入れ外すとか、余裕でやっちゃう。
今回、DIY可にしていますし、この家を作品にしたい、と言っていただいておりますので、
こりゃついでとばかりに、押入れバラして、どの辺りから水がきているか、
見つけてもらえる大サービスもいただきました。

先ほどのリフォーム会社は、中からの調査で押入れ天井外すのも有料でしたので大助かり!

なんとか安くうまいこと修理できるように知恵を絞らないとですね。

一号物件の雨漏り!アンテナ損傷!その原因と対策、お値段は!?保険は?

9月末の台風、10月頭に立て続けに上陸した台風のせいで一号物件が被害!

まず、9月末の台風の横殴りの雨で、雨漏り発生!
1F和室、ちょうど上がベランダです。
天井に水がある程度たまって、耐えきれなくなった天井から、ダバーッと水が落ちてきたとのこと。

この物件、購入時に雨漏りのシミがあったんですね。でも、半年間のセルフリフォーム期間中、
観察していたのですが、雨漏りしなかったんです。きっと、雨漏りは止まっているのだろう、
と思ったのですが、 ある条件になると雨漏りする、という難しいタイプだったようです。

そして、10月頭の台風の暴風でアンテナが壊れたらしくテレビが映らなくなったと。
調べてもらったら、アンテナの向きが明後日の方向向いてしまった模様。

房総半島の風の強いエリアはなかなか大変ですわ。

アンテナの件は明らかに台風のせいなので、火災保険で対応可能です。
見積もりと現場の写真、ビフォーアフターを送ればよいとのこと。
ちなみにその修理代金は36000円程。

雨漏りですが、火災保険適用の条件が中々難しい。
台風によって、家の何かが損傷した結果、雨漏りしたのであれば保険適用。
例えば、ベランダに置いてあった植木が台風で倒れて、雨樋や排水溝がつまり、雨が流れなくなって、雨漏りにつながった、なら出るとのこと。

今回のケースは。。。どうなのでしょうか?
まず雨漏りに絶対的な自信のある業者さんを見つけ、チェックしてもらいました。

今回お願いしたのは、OOO防水、という防水一筋の会社さん。
散水による雨漏り原因特定をして、防水対処をしてくれる!

原因を特定して対処したいので、散水調査をしてもらおうと思いましたが、5万円の有料。
業者さんのご提案で、まずは目視確認、見れば原因が分かる場合があるので、5万円は
対処費用にまわす人が多いですよ、とのこと。
なかなか良心的な会社さんです。

というわけで、現場調査をしてもらったところ、ベランダが後から設置されるタイプで、
壁とのベランダの継ぎ目、一階屋根のトタンとの取り回しあたりが、怪しいとのこと。
なんせ潮風にあたって、25年以上たつ家ですから。。。

ご提案の対処ですが、コーキングによる暫定措置は9万円程度。ただし、紫外線にあたって、もろくなるので、3、4年ぐらい経つと、やり直しになる。

しっかり措置は、25万円程度。コーキングした上、紫外線で脆くならないよう塗膜防水を施す。こちらだと、 10年ぐらい持つ。

4年ごとに対処したほうが、安くないかな?笑

これでも雨漏りしたら、雨戸の戸袋からの水の侵入だそうで。。。
 

9月の台風に1号物件が雨漏り被害!

9月の2週間海外出張中、何も起こらないようにと願っていたら、ご苦労さんにも台風が上陸しまして、我1号物件に被害があった!

雨漏り場所は、購入時にシミがしっかり付いていたところから、溜まった水がドバーッと垂れてきたとのこと。購入後、リフォーム期間の間、雨ごとにチェックしていたものの、その時は発生せず。どうやら、風向き、雨の量の条件で発生するようです。和室の天井が雨でふやけてブヨブヨです。

IMG_0463


雨漏り箇所の上にベランダがあるので、そのサッシ、ベランダの取付場所のあたりに小さな穴があるのかもしれない。

前回、屋根屋さんに連絡したら、ことごとく、難しいな、といいながら、塗装を提案してくる状態になったので、今回は、雨漏り専門業者に声をかけた。OO防水工業、という名前の会社に連絡。

散水調査(6万くらい)→対策をお願いしようと電話をしたら、まずは、目視検査(無料)からやりましょう、と良心的な提案。

さくっと見つかればいいが、今度は超大型台風がやってくる。あー。

不動産を持つと、こういうストレスが発生するのね。。。