ボロ!廃墟!戸建不動産投資!

ボロ戸建不動産投資で目指せ20%超利回り! 廃墟不動産投資で目指せ100%超利回り!

戸建不動産投資を始めたのは2005年。実家の隣の物件が売りに出て、おかんが買え買えウルサイのでローンを組んで買いました。毎月1万円ぐらいの利益がでますが、利回りで計算するととても低い。家は築25年ですが、さすが大手メーカー、素晴らしい品質です。
2015年、20%利回りを達成する不動産投資、さらに100%を超える廃墟不動産投資に出会い、2016年からスタート。高利回り不動産投資は2件保有中(2017/10現在)
まだまだ勉強です!

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DIY

猿でもできる不動産登記!!!

激安ボロ戸建の購入時に必ず付いてくる不動産登記。通常は司法書士にお願いするのが普通ですが、結構なお値段を取られます。自分でやればゼロ円なのにー、と誰もが思ったはず!そこで私が自分で不動産登記をDIYしてみました!

こんな人なら必ずできる!

不動産を現金一括で購入した人
→ローンを組むと抵当がつき、複雑になるようです。

会社で顧客と契約締結をしたことがある人!
→登記の方が簡単!

会社での決裁稟議書を書いたことがある人!
→登記の方が簡単!

登記する不動産の法務局が自宅から2時間以内で平日動ける人!
→交通費と自分の時給をいくらとするか、見極めて考えましょう。

不動産登記を自分でする場合と司法書士に頼む場合何が違うのか?

司法書士に頼んだ場合、仰々しい達筆な筆ペンで「登記書」と書かれた表紙に挟まれてきました。
最初見たときは、「俺も土地持ちかあ!」と思いまいた。

自分でやった場合、法務局で、「はい、こちらねー」と紙っぺらをもらいました。

もしかしたら、表紙で数万円とっていませんか???と思いましたね。



不動産登記で用意するもの


不動産を購入した際の登記手続きは、売買に伴う所有権移転と言います。

初めての登記移転なので、法務局の相談係にまず訪問。相談係には登記のプロが親切にサポートしてくれます。ネットにも登記移転の解説があったので、それを参考に書類を揃えていったのですが、細かいところの流儀が書かれていないことがわかりました。

必要書類を以下に示します。まず自分で作成するものです。
優しい心の持ち主なので、サンプルもリンク貼っておくよ。

<登記原因証明情報>

登記の原因となった事実または行為及びこれに基づき権利変動が生じたことを証明する情報です。売買契約書でもいいのですが、コピーではNGで、印紙をはったものが入ります。印紙代をゼロにするには、「登記原因証明情報」を自作して、買主の印、売主の実印を押せば安上がりです。捨印も忘れずに。万が一不備があっても修正可能です。

また、売買対象不動産のうち、

売主が100%持っているものを全部買う場合は「所有権移転」
売主が共有している私道を全部買う場合は「持分全部移転(A分のB)」
売主が共有している私道のうち一部買う場合は「持分一部移転(X分のY)

と書いておくことが通例のようです。

売買する不動産が多く、A4で収まらない場合、A3に印刷しても問題ないとのことです。

売主さんの実印がいるので、売買契約までに用意しておきましょう。

登記原因証明情報サンプル
 
<委任状>

不動産の売買は、売主、買主双方の意思表示を示す必要があり、本来は売る側の実印、と買う側の印の両方をすべての書類に押す必要があります。これが大変なので、委任状に売主の実印の押印があれば、以降の書類は買主の押印だけで処理できます。売主さんの実印がいるので、売買契約までに用意しておきましょう。

<登記申請書>

こちらはA4サイズで作成します。
今回私が売買した不動産は合計9筆と家屋の合計10個でした。
10枚作るのか。。。とウンザリ気味だったのですが、相談係の素晴らしい助言!

所有権移転、持分全部移転、持分一部移転で分類し、さらに比率が同じものでグループ化できるのです。つまり私の場合、以下の5枚に削減できました。

1)家が建っている土地と建物は所有権移転で1枚
2)私道のうち1/6の持分全部移転で1枚
3)私道のうち1/2の持分全部移転で1枚
4)私道のうち1/12の持分一部移転で1枚
5)私道のうち73/500の持分一部移転で1枚

登録免許税の計算は相談係が計算してくれます。
難しい計算ではありませんが、土地の種類によって、税率が違います。
家と その土地は基本以下で良いようです。

土地 評価証明書の価格(1000円未満切り捨て)X1000分の15(1000円未満切り捨て)

建物 評価証明書の価格(1000円未満切り捨て)X1000分の20(1000円未満切り捨て)

私道の場合、持分だけを対象にし、税金を計算します。税率も100分の30となるようなので、詳しくは相談係に。

不動産の表示は、不動産番号を書いておけば、住所等は情報は省略できます。

—— 市役所で取得するもの ーー

<評価証明書>
申請する年度の、登記する土地、建物の固定資産の評価証明書で、市役所に行って
固定資産公課証明書を取得します。
私道の部分ですが、この証明書に評価額が載っていないケースがあり、
私道の固定資産評価証明書を別途取得しました。

この証明書は、登記申請書に記載する登録免許税の計算に必要な値となります。

— — 売主さんに用意していただくもの ーー

<売買対象不動産の不動産登記>
実は誰でも取得できるのですけどね。私の場合は仲介不動産が用意してくれました。

<印鑑証明書(3ヶ月以内)>

超必須!なお、売主の氏名、住所は登記簿の記載、印鑑証明書の記載が一致している必要があります。一致していない場合、登記名義人住所氏名変更、をする必要があります。今回は、一致していたので、変更の必要なく、スムーズに行きました。一致してなかった面倒なんだろうな。

<実印>
売主さんは実印で、委任状、登記原因証明情報に押印をします。

<登記済権利証/登記識別情報>

シールで隠されている登記識別情報が必要となります。権利証を渡すと戻ってきませんので、一部売主さんに権利が残る場合は、登記識別情報のシールを剥がし、コピーをとって使います。

<住民票>

一応用意してもらいました。結果使わなかったけども。

ーー 買主が用意するもの ーー

<住民票>

登記申請書に住民票コードを記載した場合、省略可

<認印>

申請書に押印。相談係に行って、一緒にどこに押すか確認しながら押しましょう。


不動産売買契約までに準備するもの


売主さんに実印で押印をいただく必要があるので、委任状、登記原因証明情報は作っておきましょう。また、売買対象の登記識別情報は頂いておきましょう。
この辺りは、仲介不動産がある程度サポートしてくれると思いますが。

では、頑張ってレーッツ登記!

DIYリフォーム!床下収納付きキッチンのCF貼りで大消耗

さてさて、一号物件のDIYリフォームも佳境です。

今日の難敵は床下収納付きキッチンのCF貼り。
古い汚いCFをDIYでリフォームします!

まず、汚い古いCFを剥がします。これは力技ですが、古いので変なところで切れてしまいますので、丁寧に大胆に!

CFの下には大量のホコリや砂が隠れておりましたので、掃除機で吸い取ります。
このとき、はぼうきを使うと、隅っこにいるホコリ、砂も掻き出して吸い取ることができます。
この家は前の住民がほとんど掃除せず暮らしていたのと、環境的に砂埃が多いところなので、なかなか大変な状態でした。

CFの貼り方はDIY-SHOPなどが提供しているYoutubeを参考に貼っていきます。

しかし、この1号物件は床下収納があるのです。床下収納の蓋を取り外して、床にCFを貼り、指で床下収納の輪郭を確認しながらカッターで切り取る。この切り取ったものは新しい床下収納の蓋に貼り付けるので捨てないように大事に取っておきましょう。

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ひとまず穴に自分が落ちないよう古いほうで蓋をしておきます。

後日床下収納のセットをカインズで購入。外枠もぴったりはまりバッチリだったのだが、
収納庫が束石に当たって、収まらないという珍事発生。
買ったときについていた古いやつは、底がすぼんでいたので問題なかったようだ。。。
やってみたら色々なことが起こるものだ。

後日底がすぼんでいる収納庫だけを買ったが収まりがわるい。点検口の枠との噛み合わせがなんだかうまくいかず、蓋がちょっと浮いている。気持ち悪い。

サイズ間違えましたー、と言って返品処理。

ネットで浅底タイプの床下収納を見つけたので、それを利用。やっとピッタリ!

CFの壁との境の処理は難しい。長めに切って押し込むとシワが寄るし、ちょうどを狙うと少し短め。
特に台所キッチンの下は結構ガタガタなので、うまく切れないものです。
そこは大量のコーキングでごまかすw

DIYリフォーム!激安で二重窓を作って大寒波をやっつけろ!

今日は我が家の話題。

冬の寒さに備え、我が家のマンションのベランダ側の大きな窓を二重窓にできないか、と妻の問い。

妻曰く、大家の了解をとれば、内窓つけてもいいんじゃないの?

まあ、そうだけど、いくらすんの?と調べたら、ベランダ出入り口の引き戸で7万ぐらい。。。うち、これが2箇所あるわけで14万。んー、これは払えんなあ、ということで、DIYすることに。

DIY 二重窓で調べると、プラダンを使った二重窓というのが多数あるのですが、透明ではないので我が家の摩天楼を眺められる夜景の価値が台無しになってしまう。
それに、プラダンは貧乏くさくて嫌い。

なんとか、透明のアクリル板か塩ビ板を使いたい。

最初は、障子や襖のようなものを自作しようとしたのだが、引き戸の骨組みを作るのは相当難易度が高そうだ。建具職人化してしまう。そんなことでもうこれ以上消耗したくない。

次に、光モールの内窓フレームセット。製品はプラダンを嵌めてください、というものなのだが、透明なアクリル板、塩ビ板はだめなのか?

お店の人曰く、プラダンの幅を想定しているので、アクリル板でその厚さをいれるとなると重くてフレームが耐えられないかもしれないし、値段も高くなるとのこと。んで、プラダンがおすすめというのだが、ダサくなるものにお金は払いたくない。

困った。。。簡単に透明な板を付けられないか、しばしアルミサッシを眺めていたら閃いた!
丁度1cmぐらいガラスからアルミサッシ部分の段差があるので、ここに透明な板を嵌めてペアガラスっぽくしてしまう作戦。

ペアガラスにするためには、5mm程度スペースを作る必要がある。これはNittoさんの気密パッキンを使って、窓のガラス部分の周りに貼る。

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鍵の所は逃がすように貼る。

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そして、塩ビ板(アクリル板よりも安い)を、はざい屋さんにカットして注文。
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この塩ビ板の周りを1cmの両面テープでぐるっと張り、先ほどのガラスのパッキンに接着。
ちなみに両面テープはスポンジとの密着性が高いスポンジ用両面テープが必要!
朝日の熱で塩ビ版がふくれ、普通の両面テープでははがれてしまいます!

ペアガラス型二重窓完成!
光りの屈折率の違いで、外の景色が少しゆがんで見えるけども、大きい面積を占めるガラスからダイレクトな冷気は一気に減った。

素晴らしい。

んで、いくらかかったか?

約180cm x 180cmのベランダへの出入り口が2箇所で、合計約12600円!

塩ビ板が10000円で、パッキンとスポンジ用強力両面テープで1300円。


消耗が報われる第2弾 畳がウェルカムバック!

ホコリまみれの部屋もきれいになり、障子も自分で貼り直した。

畳よ!帰ってこい!

というわけで2ヶ月あまり、旅に出ていた畳が帰ってきました。

この情けない裸の姿ともお別れ・・・
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畳は元入っていた位置に戻す必要があります。見た目同じですが、微妙にサイズが違うのです。

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こんなにきれいになったー!

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DIYリフォームでボロボロの押し入れの床を修理!

ツインバードのハンディ掃除機を使っていたが、この空き家のホコリが強敵過ぎて普通の紙パック掃除機が必要になった。普通に買うか、中古屋で買うか、ヤフオクするか、ジモティーするか?

ジモティで1000円で強力なものがあったので迷わず購入!助かった。

ちなみにこの掃除機選びで分かったこと。吸引力は「吸い込み仕事率」という単位で表され、紙パックが一番強く500W前後。次に、サイクロン系で250W。ハンディとなると100Wぐらいとなる。

ダイソンはサイクロンなので250Wあたり。「吸引力が変わらないただ一つの掃除機」と言っているが吸引力が強い、とは一言もいってはいない。なんなら、ずっと鼻息ぐらいの吸引力を続けても吸引力が変わらないのだ。

言葉の絶妙な選び方と人間の妄想を学んだよ。

そんなわけで1000円の掃除機は600Wという超強力な掃除機。これで一機にホコリを吸い取っていったら、押し入れの床がバリバリバリー!湿気でベニアがボロボロになっていたようです。。。

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こんなの大工さんに頼むまでもない作業。DIYリフォームでチョチョイのチョイ!

①釘を抜いて、ボロボロの板を取り除く。釘抜きは1000円程度で先がしっかり尖っているものがよいです。板を外すと・・・根太がしっかりありました。下の地面は乾いています。
あんなに板が腐っていたので水でも湧いているのかと思いましたわ。
ちなみに、ダンゴムシのひからびた死骸、蛇の抜け殻、覆い尽くしています。

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②サイズを測って、ホームセンターで同じ厚みの板を購入し、カットしてもらう。ピッタリよりは数ミリ小さめでカットをお願いしましょう。入らなかったら大変だからね。

③ 隅の加工をちょっとしてハメる。

材料費2000円ぐらいで 完了です。
万歳!DIYリフォーム!